เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่ - Amarin Academy

เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่

ย่านออฟฟิศ สำนักงาน (Office area)

ทำเลย่านออฟฟิศ สำนักงานเป็นทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าชัดเจนคือ พนักงานออฟฟิศ แต่อาจมีกำลังซื้อแตกต่างกันในแต่ละทำเล ยิ่งเป็นทำเลที่อยู่ใจกลางเมืองอย่าง สาทร สีลม อโศก ฐานรายได้เฉลี่ยของกลุ่มลูกค้าก็อาจจะมากขึ้น ค่าเช่าก็อาจจะสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ราคาขายของร้านอาหารจะสูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานที่อยู่ถัดออกมา เช่น ย่านพหลโยธิน ทาว์อินทาวน์ หรือแจ้งวัฒนะ ทำให้ร้านอาหารที่อยู่ในทำเลออฟฟิศ สำนักงานในเมืองส่วนใหญ่ จึงเป็นร้านที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก แต่มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อคน (Check Average) ที่สูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานนอกเมือง

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจจะขายแบบ Grab and go ได้ ถ้าทำเลตรงนั้นเป็นทำเลที่อยู่ในหรือใกล้อาคารสำนักงาน  หรืออาจจะอยู่ระหว่างสถานีรถไฟฟ้ากับอาคารสำนักงาน เพราะพนักงานออฟฟิศโดยมากมักจะซื้อก่อนขึ้นไปทำงานตอนเช้า

ช่วงกลางวันจะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. โดยอาหารอาจจะต้องเป็นประเภทที่ใช้เวลาปรุงไม่นาน เพื่อที่ทางลูกค้าจะได้รีบทานและรีบกลับไปทำงาน ในอีกมุมหนึ่งก็จะทำให้ร้านอาหารสามารถทำรอบ ได้มากขึ้นด้วย

ช่วงเย็น ช่วงเวลาหลังเลิกงานคือ 17.30 – 20.00 น. ซึ่งทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละทำเลด้วย ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นทำเลที่อยู่ในอาคารสำนักงานในเมือง เช่น สาทร สีลม ช่วงเย็นพนักงานหลายคนจะรีบออกจากออฟฟิศเพราะกลัวรถติด ทำให้บางครั้งร้านอาหารที่อยู่ในอาคารสำนักงานยอดขายตอนเย็นจะน้อยกว่ายอดขายตอนกลางวัน

เสาร์-อาทิตย์ – ถ้าทำเลออฟฟิศ สำนักงานตรงนั้นไม่มีที่พักอาศัย ยอดขายช่วงเสาร์อาทิตย์ของคุณอาจขายได้น้อยกว่าวันธรรมดาเป็นเท่าตัวได้เลย ทำให้หลายๆ ร้านเลือกปิดร้านในวันหยุด ยิ่งถ้าร้านนั้นอยู่ในอาคารสำนักงานด้วยแล้ว คงเป็นเรื่องยากมากที่จะมีจำนวนลูกค้าเข้ามาในร้านได้ใกล้เคียงวันธรรมดา

 

ย่านสถานที่ราชการและสถานศึกษา (Government and Institutional area)

ทำเลสถานที่ราชการและสถานศึกษาจะเป็นทำเลที่กลุ่มลูกค้าอาจมีกำลังซื้อไม่สูงมากนัก แต่มีจำนวนที่มาก ร้านอาหารที่อยู่ในย่านนี้ไม่ควรตั้งอยู่ไกลจากวิถีที่จะเดินได้ เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเดินทางด้วยรถประจำทางสาธารณะมากกว่ารถยนต์ส่วนตัว ซึ่งวิสัยการเดินของคนไทยนั้นโดยปกติไม่ควรเกิน 200 – 300 เมตรโดยประมาณเนื่องจากสภาพอากาศที่เป็นเมืองร้อน

แต่มีสิ่งหนึ่งที่ทำให้ทำเลสถานที่ราชการต่างจากสถานศึกษาก็คือ สถานศึกษาจะมีช่วงปิดเทอมไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย ซึ่งอยู่ประมาณ 3 – 4 เดือนต่อปี ซึ่งทำให้กระทบต่อการดำเนินธุรกิจโดยตรง ฉะนั้นถ้ามีความต้องการที่จะทำร้านอาหารในทำเลสถานศึกษา ก็อย่าลืมคำนึงถึงกลุ่มลูกค้ารองที่จะทำให้เราอยู่ได้ในช่วงปิดเทอม หรืออาจมีการต่อรองเรื่องสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าล่วงหน้าถึงข้อจำกัดนี้

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจขายเป็นอาหารที่พกขึ้นไปกินได้ง่ายๆ เช่น ข้าวเหนียวหมูปิ้ง ซาลาเปา ลูกชิ้น และมีราคาไม่สูงมากนัก

ช่วงกลางวันคล้ายๆ ย่านออฟฟิศสำนักงานที่จะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. แต่ราคาเฉลี่ยต่อหัว (Average check) อาจจะไม่สูงมากนัก คือ 40 – 150 บาท โดยประมาณ

ช่วงเย็นจะขายอีกทีในช่วงที่งานเลิกคือ 16.30 น. เป็นต้นไป แต่โดยปกติลูกค้าอาจจะไม่มาก เพราะเป็นเวลาที่คนยังไม่กินข้าวเย็นกัน ซึ่งถ้าทำเลที่ตั้งนั้นไม่ได้อยู่ใกล้แหล่งชุมชนด้วยแล้ว อาจทำให้ช่วงเย็นขายได้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น

เสาร์-อาทิตย์ – อาจขายได้น้อยถ้าไม่ได้อยู๋ใกล้ย่านที่พักอาศัยหรือไม่มีกลุ่มลูกค้ารอง

 

ย่านที่พักอาศัย (Residential area)

ทำเลที่พักอาศัยก็เหมือนทำเลออฟฟิศสำนักงานที่มีกำลังซื้อต่างกันในแต่ละทำเล ทำเลที่พักอาศัยที่อยู่ในเมืองเช่น รัชดา ลาดพร้าว ทองหล่อ เลียบด่วน-รามอินทรา ก็จะมีกำลังซื้อต่อหัวมากกว่า ทำเลที่พักอาศัยนอกเมืองเช่น รังสิต ตลิ่งชัน ลาดกระบัง ทำให้ร้านอาหารที่ตั้งอยู่ทำเลเหล่านี้จะมีลักษณะแตกต่างกัน ถ้าคุณคิดจะเปิดร้านอาหารปิ้งย่างหัวละ 250 บาทก็คงเลือกเปิดที่รังสิต ลาดกระบัง มากกว่า ทองหล่อ ลาดพร้าว ที่มีค่าเช่าแพงกว่าแน่นอน เช่นเดียวกัน ถ้าคุณอยากเปิดร้านอาหารตะวันตกที่มีราคาต่อหัว 500 – 800 บาทก็คงไม่คิดจะเปิดที่รังสิตแน่นอน

วันธรรมดา

ถ้าทำเลที่พักอาศัยในเมือง อาจขายช่วงกลางวันได้บ้าง เพราะมีกลุ่มลูกค้าคนทำงานบริเวณนั้น แต่จะขายได้ดีในช่วงเย็น ตั้งแต่เวลา 18.00 – 21.00 น.

ถ้าเป็นทำเลที่พักอาศัยนอกเมือง เช่น ราชพฤกษ์ บางบัวทอง อาจขายได้เฉพาะช่วงเย็นตั้งแต่เวลา 18.30 – 21.00 น. เพราะช่วงกลางวันกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้เข้าไปทำงานในเมืองกันหมด

เสาร์-อาทิตย์

ทำเลที่พักอาศัยถ้าเป็นวันหยุดจะขายได้ทั้งวัน เพราะเป็นกลุ่มครอบครัวที่ออกมาหาอะไรกินร่วมกันในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์

 

ห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ (Shopping mall and Community mall)

ทำเลในห้างสรรพสินค้าเองก็มีทั้งนอกเมืองและในเมือง ซึ่งกลุ่มลูกค้าก็จะหลากหลายแตกต่างกัน กำลังซื้อในแต่ละทำเลก็จะแตกต่างกันออกไป ถ้าเราสังเกตให้ดีจะเห็นว่าร้านค้าที่เช่าอยู่ในห้างในเมืองและนอกเมืองจะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง และไม่ใช่ทุกห้างที่จะมีลูกค้าตลอดทั้งวัน ยิ่งเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ด้วยแล้ว บางแห่งอาจแทบไม่มีลูกค้าเลย ก่อนจะตัดสินใจเช่าพื้นที่ในห้างใด อย่าลืมดูช่วงเวลาที่ขายได้ รวมไปถึงวันธรรมดาและวันหยุดด้วย

วิธีในการคิดค่าเช่าจะมีอยู่สองแบบคือ แบบค่าเช่าตายตัว (Fixed rent) ที่จะคิดราคาต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือแบบสัดส่วนของยอดขาย (Percentage rent ) หรือที่เรียกกันว่า GP ซึ่งจะคิดค่าเช่าตามสัดส่วนยอดขายซึ่งอยู่ที่ประมาณ 17 – 30% ของยอดขาย

ห้างสรรพสินค้าใจกลางเมืองฯ (Core CBD)

โดยส่วนมากจะขายได้ทั้งวันและทุกวัน โดยเฉพาะวันหยุด เช่น ห้างในย่าน ลาดพร้าว สยาม ราชดำริ อโศก ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,800 – 3,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยประมาณ

ห้างสรรพสินค้าในย่านใจกลางเมืองรอบนอก (Inner city)

โดยส่วนมากจะขายได้เรื่อยๆ ในวันธรรมดาช่วงกลางวัน แต่จะไปเยอะในช่วงเย็น และช่วงวันหยุด เช่น พระรามเก้า เอกมัย ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,500 – 2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ห้างสรรพสินค้านอกเมือง (Suburban area)

ห้างที่อยู่ในทำเลนี้ส่วนมากจะขายได้เฉพาะช่วงเย็น และจะไปเยอะในวันหยุด เช่น ศาลายา ราชพฤกษ์ รามอินทรา บางใหญ่ ลาดกระบัง ซึ่งโดยทั่วไปราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,000 – 2,000 บาท

 

เหล่านี้เป็นเพียงเทคนิคเล็กๆน้อยๆ ในการวิเคราะห์ทำเลร้านอาหาร

หากใครอยากรู้เทคนิคและวิธีคิดในการเลือกทำเลมากกว่านี้

ผมจะเปิดสอนหลักสูตร เปิดร้านอาหารอย่างไรไม่ให้เจ๊ง (Restaurant Feasibility Study)

ในวันที่ 24-25 มิถุนายนนี้ เวลา 9.00-17.00 น.

รายละเอียดเพิ่มเติม http://bit.ly/2JMnpVd

สมัครเลย! คลิก http://bit.ly/2MpMeIH

 

เรื่องแนะนำ

ธุรกิจ ขายดี

ธุรกิจ ขายดี ที่สุด ไม่จำเป็นต้องราคาถูกที่สุด

เคยสงสัยไหมว่า ทำไมบาง ธุรกิจ ขายดี มาก ทั้งๆ ที่ราคาสูงกว่าเจ้า นั่นเป็นเพราะเขาไม่ได้ขายแค่สินค้าหรือบริการ แต่ขายประสบการณ์ให้ลูกค้าด้วย

5 กลุ่มลูกค้า ที่ร้านอาหารต้องมัดใจให้อยู่หมัด

การหาข้อมูลพฤติกรรมลูกค้า และนำมาวิเคราะห์ เป็นสิ่งจำเป็นในการเปิดร้านอาหารไม่น้อย เพราะจะเป็นการรู้ถึงแนวทางการพัฒนาร้าน และการทำการตลาด ที่สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้ ซึ่งหากทำได้ ไม่เพียงแต่ยอดขายที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่หมายถึงการเติบโตของธุรกิจอาหารได้อย่างดีและยั่งยืนอีกด้วย แล้ว กลุ่มลูกค้า แบบไหนที่ร้านต้องมัดใจให้อยู่หมัด   5 กลุ่มลูกค้า ที่ร้านอาหารต้องมัดใจให้อยู่หมัด 1. ลูกค้าที่ใช่เลย ลูกค้ากลุ่มที่ชอบอาจมาแล้วหายไป แต่ลูกค้าที่ใช่จะอยู่นาน เพราะร้านนั้น ๆ เข้ากับตัวตนของพวกเขา และเข้าใจในสิ่งที่เขาต้องการมากที่สุด จึงสามารถครองใจลูกค้าไว้ได้  การกำหนดคอนเซ็ปต์ของร้านที่ชัดเจน จะช่วยทำให้วางแผนการตลาดโดยดูจากกลุ่มเป้าหมายได้ดียิ่งขึ้น    2. ลูกค้าที่ซื้อน้อย… แต่ซื้อทุกวัน ลูกค้าที่ดีอาจไม่ใช่ลูกค้าที่ซื้อเยอะ แต่เป็นลูกค้าที่ซื้อแล้ว ทำให้เราเข้าใจลูกค้าคนอื่นเพิ่มมากขึ้นต่างหาก ลูกค้ากลุ่มที่ซื้อบ่อยไม่ว่าจะซื้อเพราะสะดวก ใกล้ที่พัก หรือซื้อเพราะถูกใจในอาหารและการบริการ  ลูกค้ากลุ่มนี้จะผันไปเป็นลูกค้า Royalty ได้มากที่สุด นอกจากนั้นแล้ว ข้อมูลจากกลุ่มลูกค้าในกลุ่มนี้ ยังช่วยให้ร้านสามารถวัดความพอใจของสินค้า เพื่อวางแผนการตลาดได้ดีที่สุด   3. ลูกค้าที่กล้าคอมเพลน ทุกวันนี้ลูกค้าสามารถ feedback  ร้านได้โดยตรงผ่านช่องทางออนไลน์ คุณสามารถตอบโต้กับลูกค้าที่ยินดีจะแชร์ความคิดเห็นไม่ว่าจะบวกหรือลบได้ทันที การแสดงความสนใจ นอกจากนั้นวิธีการจัดการของคุณต่อความคิดเห็นในทางลบของลูกค้าเป็นสิ่งที่โฆษณาร้านค้าของคุณไปสู่ลูกค้าคนอื่น ๆ ได้อย่างกว้างที่สุด และส่วนใหญ่ลูกค้ากลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะบอกต่อประสบการณ์ของพวกเขาด้วย […]

สูตรลับทำร้านอาหารอย่างเป็นระบบ…บริหารง่าย กำไรพุ่ง

สูตรลับที่ 1 :  จัดทำมาตรฐานการปฏิบัติงาน SOP  (Standard operating procedure) การจัดการร้านอาหารให้มีประสิทธิภาพ จะต้องมีการกำหนดมาตรฐานและจัดทำเอกสารเพื่อควบคุมทุกอย่างให้ดี SOP นั้นมีหลายหัวข้อที่จะต้องกำหนด เช่น หัวข้อการบริการ, การเสิร์ฟอาหาร  , การรับ order ,  การต้อนรับลูกค้า ควรมี SOP สำหรับการจัดการเมนูอาหาร  เพื่อควบคุมมาตรฐานของรสชาติ และการบริหารจัดการวัตถุดิบที่ดี แก้ไขปัญหารสชาติที่ไม่นิ่ง ซึ่งมีความจำเป็นอย่างยิ่งโดยเฉพาะเมื่อคุณกำลังจะขยายสาขา มาตรฐานการปฏิบัติงาน ยังหมายรวมถึง การจัดทำ Job Description ของพนักงาน การกำหนดตำแหน่งงาน หน้าที่ความรับผิดชอบ ซึ่งจะช่วยให้การทำงานเกิดระบบ และสามารถวางแผนเรื่องกำลังคนได้ สุดท้ายคือ ระบบ Point of Sales (POS)  การจัดการด้านแคชเชียร์ ซึ่งในปัจจุบันมีฟังค์ชั่นการใช้งานที่ช่วยสนับสนุนการจัดการร้านอาหารที่ค่อนข้างครอบคลุม โดยเฉพาะการคำนวณต้นทุน การจัดเก็บข้อมูลลูกค้าซึ่งถือเป็นประโยชน์สำหรับการทำการตลาดร้านของคุณอีกด้วย   สูตรลับที่ 2  : ระบบการจัดการในครัว             ร้านอาหารจะไม่มีทางประสบความสำเร็จเลย หากขาดระบบครัวที่มีประสิทธิภาพ […]

Follow Me

Contact

เว็บไซต์ : amarinacademy.com
บริษัท อมรินทร์พริ้นติ้งแอนด์พับลิชชิ่ง จำกัด (มหาชน)
Tel : 02-422-9999 ต่อ 4662 หรือ 4865, 092-254-0742
Email : amarin.academy@gmail.com

สนใจลงโฆษณากับเว็บไซต์ Amarin Academy
Tel. 099-149-4254 สุวิจักขณ์ ทรัพย์ทองแสง (เบน)
E-mail : suwichak_su@amarin.co.th

© COPYRIGHT 2020 AMARIN PRINTING AND PUBLISHING PUBLIC COMPANY LIMITED.