เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่ - Amarin Academy

เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่

ย่านออฟฟิศ สำนักงาน (Office area)

ทำเลย่านออฟฟิศ สำนักงานเป็นทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าชัดเจนคือ พนักงานออฟฟิศ แต่อาจมีกำลังซื้อแตกต่างกันในแต่ละทำเล ยิ่งเป็นทำเลที่อยู่ใจกลางเมืองอย่าง สาทร สีลม อโศก ฐานรายได้เฉลี่ยของกลุ่มลูกค้าก็อาจจะมากขึ้น ค่าเช่าก็อาจจะสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ราคาขายของร้านอาหารจะสูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานที่อยู่ถัดออกมา เช่น ย่านพหลโยธิน ทาว์อินทาวน์ หรือแจ้งวัฒนะ ทำให้ร้านอาหารที่อยู่ในทำเลออฟฟิศ สำนักงานในเมืองส่วนใหญ่ จึงเป็นร้านที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก แต่มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อคน (Check Average) ที่สูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานนอกเมือง

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจจะขายแบบ Grab and go ได้ ถ้าทำเลตรงนั้นเป็นทำเลที่อยู่ในหรือใกล้อาคารสำนักงาน  หรืออาจจะอยู่ระหว่างสถานีรถไฟฟ้ากับอาคารสำนักงาน เพราะพนักงานออฟฟิศโดยมากมักจะซื้อก่อนขึ้นไปทำงานตอนเช้า

ช่วงกลางวันจะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. โดยอาหารอาจจะต้องเป็นประเภทที่ใช้เวลาปรุงไม่นาน เพื่อที่ทางลูกค้าจะได้รีบทานและรีบกลับไปทำงาน ในอีกมุมหนึ่งก็จะทำให้ร้านอาหารสามารถทำรอบ ได้มากขึ้นด้วย

ช่วงเย็น ช่วงเวลาหลังเลิกงานคือ 17.30 – 20.00 น. ซึ่งทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละทำเลด้วย ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นทำเลที่อยู่ในอาคารสำนักงานในเมือง เช่น สาทร สีลม ช่วงเย็นพนักงานหลายคนจะรีบออกจากออฟฟิศเพราะกลัวรถติด ทำให้บางครั้งร้านอาหารที่อยู่ในอาคารสำนักงานยอดขายตอนเย็นจะน้อยกว่ายอดขายตอนกลางวัน

เสาร์-อาทิตย์ – ถ้าทำเลออฟฟิศ สำนักงานตรงนั้นไม่มีที่พักอาศัย ยอดขายช่วงเสาร์อาทิตย์ของคุณอาจขายได้น้อยกว่าวันธรรมดาเป็นเท่าตัวได้เลย ทำให้หลายๆ ร้านเลือกปิดร้านในวันหยุด ยิ่งถ้าร้านนั้นอยู่ในอาคารสำนักงานด้วยแล้ว คงเป็นเรื่องยากมากที่จะมีจำนวนลูกค้าเข้ามาในร้านได้ใกล้เคียงวันธรรมดา

 

ย่านสถานที่ราชการและสถานศึกษา (Government and Institutional area)

ทำเลสถานที่ราชการและสถานศึกษาจะเป็นทำเลที่กลุ่มลูกค้าอาจมีกำลังซื้อไม่สูงมากนัก แต่มีจำนวนที่มาก ร้านอาหารที่อยู่ในย่านนี้ไม่ควรตั้งอยู่ไกลจากวิถีที่จะเดินได้ เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเดินทางด้วยรถประจำทางสาธารณะมากกว่ารถยนต์ส่วนตัว ซึ่งวิสัยการเดินของคนไทยนั้นโดยปกติไม่ควรเกิน 200 – 300 เมตรโดยประมาณเนื่องจากสภาพอากาศที่เป็นเมืองร้อน

แต่มีสิ่งหนึ่งที่ทำให้ทำเลสถานที่ราชการต่างจากสถานศึกษาก็คือ สถานศึกษาจะมีช่วงปิดเทอมไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย ซึ่งอยู่ประมาณ 3 – 4 เดือนต่อปี ซึ่งทำให้กระทบต่อการดำเนินธุรกิจโดยตรง ฉะนั้นถ้ามีความต้องการที่จะทำร้านอาหารในทำเลสถานศึกษา ก็อย่าลืมคำนึงถึงกลุ่มลูกค้ารองที่จะทำให้เราอยู่ได้ในช่วงปิดเทอม หรืออาจมีการต่อรองเรื่องสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าล่วงหน้าถึงข้อจำกัดนี้

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจขายเป็นอาหารที่พกขึ้นไปกินได้ง่ายๆ เช่น ข้าวเหนียวหมูปิ้ง ซาลาเปา ลูกชิ้น และมีราคาไม่สูงมากนัก

ช่วงกลางวันคล้ายๆ ย่านออฟฟิศสำนักงานที่จะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. แต่ราคาเฉลี่ยต่อหัว (Average check) อาจจะไม่สูงมากนัก คือ 40 – 150 บาท โดยประมาณ

ช่วงเย็นจะขายอีกทีในช่วงที่งานเลิกคือ 16.30 น. เป็นต้นไป แต่โดยปกติลูกค้าอาจจะไม่มาก เพราะเป็นเวลาที่คนยังไม่กินข้าวเย็นกัน ซึ่งถ้าทำเลที่ตั้งนั้นไม่ได้อยู่ใกล้แหล่งชุมชนด้วยแล้ว อาจทำให้ช่วงเย็นขายได้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น

เสาร์-อาทิตย์ – อาจขายได้น้อยถ้าไม่ได้อยู๋ใกล้ย่านที่พักอาศัยหรือไม่มีกลุ่มลูกค้ารอง

 

ย่านที่พักอาศัย (Residential area)

ทำเลที่พักอาศัยก็เหมือนทำเลออฟฟิศสำนักงานที่มีกำลังซื้อต่างกันในแต่ละทำเล ทำเลที่พักอาศัยที่อยู่ในเมืองเช่น รัชดา ลาดพร้าว ทองหล่อ เลียบด่วน-รามอินทรา ก็จะมีกำลังซื้อต่อหัวมากกว่า ทำเลที่พักอาศัยนอกเมืองเช่น รังสิต ตลิ่งชัน ลาดกระบัง ทำให้ร้านอาหารที่ตั้งอยู่ทำเลเหล่านี้จะมีลักษณะแตกต่างกัน ถ้าคุณคิดจะเปิดร้านอาหารปิ้งย่างหัวละ 250 บาทก็คงเลือกเปิดที่รังสิต ลาดกระบัง มากกว่า ทองหล่อ ลาดพร้าว ที่มีค่าเช่าแพงกว่าแน่นอน เช่นเดียวกัน ถ้าคุณอยากเปิดร้านอาหารตะวันตกที่มีราคาต่อหัว 500 – 800 บาทก็คงไม่คิดจะเปิดที่รังสิตแน่นอน

วันธรรมดา

ถ้าทำเลที่พักอาศัยในเมือง อาจขายช่วงกลางวันได้บ้าง เพราะมีกลุ่มลูกค้าคนทำงานบริเวณนั้น แต่จะขายได้ดีในช่วงเย็น ตั้งแต่เวลา 18.00 – 21.00 น.

ถ้าเป็นทำเลที่พักอาศัยนอกเมือง เช่น ราชพฤกษ์ บางบัวทอง อาจขายได้เฉพาะช่วงเย็นตั้งแต่เวลา 18.30 – 21.00 น. เพราะช่วงกลางวันกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้เข้าไปทำงานในเมืองกันหมด

เสาร์-อาทิตย์

ทำเลที่พักอาศัยถ้าเป็นวันหยุดจะขายได้ทั้งวัน เพราะเป็นกลุ่มครอบครัวที่ออกมาหาอะไรกินร่วมกันในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์

 

ห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ (Shopping mall and Community mall)

ทำเลในห้างสรรพสินค้าเองก็มีทั้งนอกเมืองและในเมือง ซึ่งกลุ่มลูกค้าก็จะหลากหลายแตกต่างกัน กำลังซื้อในแต่ละทำเลก็จะแตกต่างกันออกไป ถ้าเราสังเกตให้ดีจะเห็นว่าร้านค้าที่เช่าอยู่ในห้างในเมืองและนอกเมืองจะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง และไม่ใช่ทุกห้างที่จะมีลูกค้าตลอดทั้งวัน ยิ่งเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ด้วยแล้ว บางแห่งอาจแทบไม่มีลูกค้าเลย ก่อนจะตัดสินใจเช่าพื้นที่ในห้างใด อย่าลืมดูช่วงเวลาที่ขายได้ รวมไปถึงวันธรรมดาและวันหยุดด้วย

วิธีในการคิดค่าเช่าจะมีอยู่สองแบบคือ แบบค่าเช่าตายตัว (Fixed rent) ที่จะคิดราคาต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือแบบสัดส่วนของยอดขาย (Percentage rent ) หรือที่เรียกกันว่า GP ซึ่งจะคิดค่าเช่าตามสัดส่วนยอดขายซึ่งอยู่ที่ประมาณ 17 – 30% ของยอดขาย

ห้างสรรพสินค้าใจกลางเมืองฯ (Core CBD)

โดยส่วนมากจะขายได้ทั้งวันและทุกวัน โดยเฉพาะวันหยุด เช่น ห้างในย่าน ลาดพร้าว สยาม ราชดำริ อโศก ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,800 – 3,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยประมาณ

ห้างสรรพสินค้าในย่านใจกลางเมืองรอบนอก (Inner city)

โดยส่วนมากจะขายได้เรื่อยๆ ในวันธรรมดาช่วงกลางวัน แต่จะไปเยอะในช่วงเย็น และช่วงวันหยุด เช่น พระรามเก้า เอกมัย ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,500 – 2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ห้างสรรพสินค้านอกเมือง (Suburban area)

ห้างที่อยู่ในทำเลนี้ส่วนมากจะขายได้เฉพาะช่วงเย็น และจะไปเยอะในวันหยุด เช่น ศาลายา ราชพฤกษ์ รามอินทรา บางใหญ่ ลาดกระบัง ซึ่งโดยทั่วไปราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,000 – 2,000 บาท

 

เหล่านี้เป็นเพียงเทคนิคเล็กๆน้อยๆ ในการวิเคราะห์ทำเลร้านอาหาร

หากใครอยากรู้เทคนิคและวิธีคิดในการเลือกทำเลมากกว่านี้

ผมจะเปิดสอนหลักสูตร เปิดร้านอาหารอย่างไรไม่ให้เจ๊ง (Restaurant Feasibility Study)

ในวันที่ 24-25 มิถุนายนนี้ เวลา 9.00-17.00 น.

รายละเอียดเพิ่มเติม http://bit.ly/2JMnpVd

สมัครเลย! คลิก http://bit.ly/2MpMeIH

 

เรื่องแนะนำ

คุมต้นทุนอาหาร

คุมต้นทุนอาหาร ด้วยเทคนิค 4 ข้อ

        หนึ่งในสาเหตุที่ทำให้ร้านอาหารต้องปิดตัวลง คือ “การคุมต้นทุนไม่อยู่” บางร้านอาจจะขายดีมากแต่ไม่ได้กำไรเพราะมีต้นทุนสูงเกินไป โดยเฉพาะต้นทุนด้านวัตถุดิบ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายหลักของร้านอาหาร ร้านทั่วไปจะมีต้นทุนส่วนนี้ 30-40% ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด หรืออาจสูงกว่านี้ในร้านอาหารประเภทบุฟเฟ่ต์ ผู้ประกอบการจึงควรให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุนในส่วนนี้ให้มาก ลองมาดูสิ่งที่จะช่วย คุมต้นทุนอาหาร และเพิ่มกำไรให้ร้านอาหารของเรากันครับ คุมต้นทุนอาหาร ด้วยเทคนิค 4 ข้อ 1. ใส่ใจและติดตามราคาวัตถุดิบ         วิธีที่ดีในการคุมต้นทุน คือการติดตามราคาของวัตถุดิบที่ใช้ภายในร้าน บางท่านอาจจะรู้สึกยุ่งยากเพราะที่ร้านใช้วัตถุดิบหลายชนิด แต่วิธีง่ายๆ คือเลือกแค่วัตถุดิบที่เป็นต้นทุนหลักของร้านมาบันทึกราคา ปริมาณที่ใช้ และต้นทุนทั้งหมดของวัตถุดิบแต่ละชนิด เพื่อนำมาเปรียบเทียบราคาในแต่ละเดือน          สมมติว่าราคากุ้งเดิมกิโลกรัมละ 180 บาท เพิ่มขึ้นเป็น 220 บาทจากภาวะน้ำท่วมในบางพื้นที่ ส่วนต่างที่เพิ่มขึ้นมา 40 บาทนี้อาจจะดูไม่มาก แต่มันคือต้นทุนที่เพิ่มขึ้น 22% จากราคาเดิม ยิ่งร้านที่ขายดีเท่าไหร่ กำไรที่หายไปก็จะเพิ่มมากขึ้น ในช่วงภาวะต้นทุนวัตถุดิบปรับขึ้นราคา […]

เมนูเยอะ

จิตวิทยาร้านอาหาร เมนูเยอะ ทำให้ลูกค้าพอใจ จริงหรือ?

เชื่อว่าหลายคนที่เคยไปรับประทานอาหารนอกบ้าน น่าจะเคยเจอร้านที่มีเมนูอาหารเยอะมาก บางร้านมีเป็นร้อยเมนู เพราะอาจจะคิดว่า การมีเมนูอาหารเยอะๆ ไว้ก่อน จะช่วยเพิ่มทางเลือกให้แก่ลูกค้า และทำให้ร้านมีกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย แต่คำถามก็คือ การที่ร้านอาหารมี เมนูเยอะ ช่วยทำให้ลูกค้าพอใจจริงหรือ?     จิตวิทยาร้านอาหาร เมนูเยอะ ทำให้ลูกค้าพอใจ จริงหรือ? การที่ลูกค้าตัดสินใจเลือกเมนูนาน เมื่ออยู่ในร้านอาหารที่มีเมนูหลากหลายนั้น สามารถอธิบายในทางจิตวิทยาได้จากปรากฏการณ์ The Paradox of Choice คือ เมื่อคนเรามีทางเลือกมากขึ้น เรามักจะพอใจกับสิ่งที่เลือกน้อยลง พูดง่าย ๆ คือการรักพี่เสียดายน้องนั่นเอง และในบางครั้ง ความเสียดายที่ไม่ได้เลือกตัวเลือกอื่นๆ อาจจะทำให้ลูกค้าตัดสินใจไม่เลือกอะไรเลยก็ได้ เช่น ร้านอาหารที่มีเล่มเมนูอยู่หน้าร้านและมีเมนูให้เลือกเยอะเกินไป อาจทำให้ลูกค้าแค่ดูเฉยๆ เลือกไม่ได้ และเดินผ่านไปก็เป็นได้ ดังนั้น ร้านอาหารที่มีเมนูอาหารมากจนเกินไป นอกจากจะทำให้ลูกค้าสับสน และตัดสินใจเลือกได้ยากแล้ว ยังส่งผลกระทบต่อร้านอาหารในอีกหลายๆ ด้านด้วย ไม่ว่าจะเป็น วัตถุดิบ : ร้านจะต้องสต๊อกวัตถุดิบหลายชนิด เพื่อเตรียมสำหรับทำทุกเมนูในร้าน แม้ว่าบางเมนูอาจจะไม่เป็นที่นิยมและไม่มีลูกค้าสั่ง จึงอาจจะทำให้วัตถุดิบที่ไม่ได้ใช้มีคุณภาพลดลงหรือหมดอายุไปก่อน เหล่านั้นล้วนเป็นต้นทุนวัตถุดิบทั้งสิ้น ต้นทุน : ทางร้านจะต้องใช้ต้นทุนในการสต๊อกวัตถุดิบมากขึ้น […]

ระบบงานครัว

อย่าปล่อยให้ ระบบงานครัว ทำร้านเจ๊ง ถึงเวลาเจ้าของร้านต้องวางแผน

ระบบงานครัว ที่มีปัญหาอาจส่งผลให้เจ้าของร้านอาหารต้องเสียทั้งค่าใช้จ่ายในการแก้ปัญหา เสียโอกาสในการทำกำไรได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย และยังอาจทำให้ร้านเติบโตยากขึ้นอีกด้วย ดังนั้นจึงต้องมีการวางระบบครัวที่ดี แล้วการวางระบบครัวให้ดีนั้นต้องทำอย่างไร?   สัญญาณที่บอกว่า ระบบงานครัว กำลังมีปัญหา ความล่าช้าในการออกอาหาร ขายดี แต่ไม่มีกำไร Food Cost สูง คุณภาพอาหาร รสชาติ และปริมาณไม่คงที่ เสียวัตถุดิบบ่อย วัตถุดิบไม่เพียงพอต่อการใช้งาน อุปกรณ์การใช้งานมีปัญหา ส่งผลต่อการขายในแต่ละวัน การเซตอัพระบบงานครัว มีวัตถุประสงค์เพื่อควบคุมมาตรฐานการทำงาน โดยการกำหนดขั้นตอนจัดการงานครัว ทั้งวัตถุดิบและการใช้อุปกรณ์การทำงานที่ถูกต้อง ดังต่อไปนี้   กำหนดขั้นตอนการใช้อุปกรณ์และวัตถุดิบ ตัวอย่าง 1 : ขั้นตอนการใช้อุปกรณ์ การจัดเตรียม การทำความสะอาด Note : กำหนดรายละเอียด และอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องให้มากที่สุด เพื่อให้ผู้ที่ได้รับมอบหมาย สามารถรับผิดชอบงานได้ทันที และทำให้เกิดมาตรฐานในการปฏิบัติงาน   ตัวอย่าง 2 : การตรวจสอบ จัดเตรียม จัดเก็บวัตถุดิบ Note : จัดทำรูปภาพการใช้งานจริงเพื่ออ้างอิง สร้างมาตรฐานการจัดการวัตถุดิบ ช่วยควบคุมการใช้วัตถุดิบให้เกิดประโยชน์สูงสุด   […]

บอนชอน

ไขสูตรลับธุรกิจดัง บอนชอน ขายไก่ยังไงให้ได้ 1000 ล้าน!

เพราะอะไรบอนชอนถึงเข้ามาชิงส่วนแบ่งการตลาดของแบรนด์ไก่ทอดชื่อดังอย่าง KFC ได้ แถมยังจุดกระแสให้ทั้งวัยรุ่นและวัยทำงานยอมต่อแถวรอคิวเข้าร้านเป็นชั่วโมง!

Follow Me

Contact

เว็บไซต์ : amarinacademy.com
บริษัท อมรินทร์พริ้นติ้งแอนด์พับลิชชิ่ง จำกัด (มหาชน)
Tel : 02-422-9999 ต่อ 4662 หรือ 4865, 092-254-0742
Email : amarin.academy@gmail.com

สนใจลงโฆษณากับเว็บไซต์ Amarin Academy
Tel. 08-4996-2656 คุณ รณชัย หาญสุวานนท์ (อ๊อบ)
E-mail : ronnachai_ha@amarin.co.th

© COPYRIGHT 2021 AMARIN PRINTING AND PUBLISHING PUBLIC COMPANY LIMITED.