เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่ - Amarin Academy

เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่

ย่านออฟฟิศ สำนักงาน (Office area)

ทำเลย่านออฟฟิศ สำนักงานเป็นทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าชัดเจนคือ พนักงานออฟฟิศ แต่อาจมีกำลังซื้อแตกต่างกันในแต่ละทำเล ยิ่งเป็นทำเลที่อยู่ใจกลางเมืองอย่าง สาทร สีลม อโศก ฐานรายได้เฉลี่ยของกลุ่มลูกค้าก็อาจจะมากขึ้น ค่าเช่าก็อาจจะสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ราคาขายของร้านอาหารจะสูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานที่อยู่ถัดออกมา เช่น ย่านพหลโยธิน ทาว์อินทาวน์ หรือแจ้งวัฒนะ ทำให้ร้านอาหารที่อยู่ในทำเลออฟฟิศ สำนักงานในเมืองส่วนใหญ่ จึงเป็นร้านที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก แต่มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อคน (Check Average) ที่สูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานนอกเมือง

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจจะขายแบบ Grab and go ได้ ถ้าทำเลตรงนั้นเป็นทำเลที่อยู่ในหรือใกล้อาคารสำนักงาน  หรืออาจจะอยู่ระหว่างสถานีรถไฟฟ้ากับอาคารสำนักงาน เพราะพนักงานออฟฟิศโดยมากมักจะซื้อก่อนขึ้นไปทำงานตอนเช้า

ช่วงกลางวันจะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. โดยอาหารอาจจะต้องเป็นประเภทที่ใช้เวลาปรุงไม่นาน เพื่อที่ทางลูกค้าจะได้รีบทานและรีบกลับไปทำงาน ในอีกมุมหนึ่งก็จะทำให้ร้านอาหารสามารถทำรอบ ได้มากขึ้นด้วย

ช่วงเย็น ช่วงเวลาหลังเลิกงานคือ 17.30 – 20.00 น. ซึ่งทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละทำเลด้วย ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นทำเลที่อยู่ในอาคารสำนักงานในเมือง เช่น สาทร สีลม ช่วงเย็นพนักงานหลายคนจะรีบออกจากออฟฟิศเพราะกลัวรถติด ทำให้บางครั้งร้านอาหารที่อยู่ในอาคารสำนักงานยอดขายตอนเย็นจะน้อยกว่ายอดขายตอนกลางวัน

เสาร์-อาทิตย์ – ถ้าทำเลออฟฟิศ สำนักงานตรงนั้นไม่มีที่พักอาศัย ยอดขายช่วงเสาร์อาทิตย์ของคุณอาจขายได้น้อยกว่าวันธรรมดาเป็นเท่าตัวได้เลย ทำให้หลายๆ ร้านเลือกปิดร้านในวันหยุด ยิ่งถ้าร้านนั้นอยู่ในอาคารสำนักงานด้วยแล้ว คงเป็นเรื่องยากมากที่จะมีจำนวนลูกค้าเข้ามาในร้านได้ใกล้เคียงวันธรรมดา

 

ย่านสถานที่ราชการและสถานศึกษา (Government and Institutional area)

ทำเลสถานที่ราชการและสถานศึกษาจะเป็นทำเลที่กลุ่มลูกค้าอาจมีกำลังซื้อไม่สูงมากนัก แต่มีจำนวนที่มาก ร้านอาหารที่อยู่ในย่านนี้ไม่ควรตั้งอยู่ไกลจากวิถีที่จะเดินได้ เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเดินทางด้วยรถประจำทางสาธารณะมากกว่ารถยนต์ส่วนตัว ซึ่งวิสัยการเดินของคนไทยนั้นโดยปกติไม่ควรเกิน 200 – 300 เมตรโดยประมาณเนื่องจากสภาพอากาศที่เป็นเมืองร้อน

แต่มีสิ่งหนึ่งที่ทำให้ทำเลสถานที่ราชการต่างจากสถานศึกษาก็คือ สถานศึกษาจะมีช่วงปิดเทอมไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย ซึ่งอยู่ประมาณ 3 – 4 เดือนต่อปี ซึ่งทำให้กระทบต่อการดำเนินธุรกิจโดยตรง ฉะนั้นถ้ามีความต้องการที่จะทำร้านอาหารในทำเลสถานศึกษา ก็อย่าลืมคำนึงถึงกลุ่มลูกค้ารองที่จะทำให้เราอยู่ได้ในช่วงปิดเทอม หรืออาจมีการต่อรองเรื่องสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าล่วงหน้าถึงข้อจำกัดนี้

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจขายเป็นอาหารที่พกขึ้นไปกินได้ง่ายๆ เช่น ข้าวเหนียวหมูปิ้ง ซาลาเปา ลูกชิ้น และมีราคาไม่สูงมากนัก

ช่วงกลางวันคล้ายๆ ย่านออฟฟิศสำนักงานที่จะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. แต่ราคาเฉลี่ยต่อหัว (Average check) อาจจะไม่สูงมากนัก คือ 40 – 150 บาท โดยประมาณ

ช่วงเย็นจะขายอีกทีในช่วงที่งานเลิกคือ 16.30 น. เป็นต้นไป แต่โดยปกติลูกค้าอาจจะไม่มาก เพราะเป็นเวลาที่คนยังไม่กินข้าวเย็นกัน ซึ่งถ้าทำเลที่ตั้งนั้นไม่ได้อยู่ใกล้แหล่งชุมชนด้วยแล้ว อาจทำให้ช่วงเย็นขายได้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น

เสาร์-อาทิตย์ – อาจขายได้น้อยถ้าไม่ได้อยู๋ใกล้ย่านที่พักอาศัยหรือไม่มีกลุ่มลูกค้ารอง

 

ย่านที่พักอาศัย (Residential area)

ทำเลที่พักอาศัยก็เหมือนทำเลออฟฟิศสำนักงานที่มีกำลังซื้อต่างกันในแต่ละทำเล ทำเลที่พักอาศัยที่อยู่ในเมืองเช่น รัชดา ลาดพร้าว ทองหล่อ เลียบด่วน-รามอินทรา ก็จะมีกำลังซื้อต่อหัวมากกว่า ทำเลที่พักอาศัยนอกเมืองเช่น รังสิต ตลิ่งชัน ลาดกระบัง ทำให้ร้านอาหารที่ตั้งอยู่ทำเลเหล่านี้จะมีลักษณะแตกต่างกัน ถ้าคุณคิดจะเปิดร้านอาหารปิ้งย่างหัวละ 250 บาทก็คงเลือกเปิดที่รังสิต ลาดกระบัง มากกว่า ทองหล่อ ลาดพร้าว ที่มีค่าเช่าแพงกว่าแน่นอน เช่นเดียวกัน ถ้าคุณอยากเปิดร้านอาหารตะวันตกที่มีราคาต่อหัว 500 – 800 บาทก็คงไม่คิดจะเปิดที่รังสิตแน่นอน

วันธรรมดา

ถ้าทำเลที่พักอาศัยในเมือง อาจขายช่วงกลางวันได้บ้าง เพราะมีกลุ่มลูกค้าคนทำงานบริเวณนั้น แต่จะขายได้ดีในช่วงเย็น ตั้งแต่เวลา 18.00 – 21.00 น.

ถ้าเป็นทำเลที่พักอาศัยนอกเมือง เช่น ราชพฤกษ์ บางบัวทอง อาจขายได้เฉพาะช่วงเย็นตั้งแต่เวลา 18.30 – 21.00 น. เพราะช่วงกลางวันกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้เข้าไปทำงานในเมืองกันหมด

เสาร์-อาทิตย์

ทำเลที่พักอาศัยถ้าเป็นวันหยุดจะขายได้ทั้งวัน เพราะเป็นกลุ่มครอบครัวที่ออกมาหาอะไรกินร่วมกันในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์

 

ห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ (Shopping mall and Community mall)

ทำเลในห้างสรรพสินค้าเองก็มีทั้งนอกเมืองและในเมือง ซึ่งกลุ่มลูกค้าก็จะหลากหลายแตกต่างกัน กำลังซื้อในแต่ละทำเลก็จะแตกต่างกันออกไป ถ้าเราสังเกตให้ดีจะเห็นว่าร้านค้าที่เช่าอยู่ในห้างในเมืองและนอกเมืองจะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง และไม่ใช่ทุกห้างที่จะมีลูกค้าตลอดทั้งวัน ยิ่งเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ด้วยแล้ว บางแห่งอาจแทบไม่มีลูกค้าเลย ก่อนจะตัดสินใจเช่าพื้นที่ในห้างใด อย่าลืมดูช่วงเวลาที่ขายได้ รวมไปถึงวันธรรมดาและวันหยุดด้วย

วิธีในการคิดค่าเช่าจะมีอยู่สองแบบคือ แบบค่าเช่าตายตัว (Fixed rent) ที่จะคิดราคาต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือแบบสัดส่วนของยอดขาย (Percentage rent ) หรือที่เรียกกันว่า GP ซึ่งจะคิดค่าเช่าตามสัดส่วนยอดขายซึ่งอยู่ที่ประมาณ 17 – 30% ของยอดขาย

ห้างสรรพสินค้าใจกลางเมืองฯ (Core CBD)

โดยส่วนมากจะขายได้ทั้งวันและทุกวัน โดยเฉพาะวันหยุด เช่น ห้างในย่าน ลาดพร้าว สยาม ราชดำริ อโศก ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,800 – 3,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยประมาณ

ห้างสรรพสินค้าในย่านใจกลางเมืองรอบนอก (Inner city)

โดยส่วนมากจะขายได้เรื่อยๆ ในวันธรรมดาช่วงกลางวัน แต่จะไปเยอะในช่วงเย็น และช่วงวันหยุด เช่น พระรามเก้า เอกมัย ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,500 – 2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ห้างสรรพสินค้านอกเมือง (Suburban area)

ห้างที่อยู่ในทำเลนี้ส่วนมากจะขายได้เฉพาะช่วงเย็น และจะไปเยอะในวันหยุด เช่น ศาลายา ราชพฤกษ์ รามอินทรา บางใหญ่ ลาดกระบัง ซึ่งโดยทั่วไปราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,000 – 2,000 บาท

 

เหล่านี้เป็นเพียงเทคนิคเล็กๆน้อยๆ ในการวิเคราะห์ทำเลร้านอาหาร

หากใครอยากรู้เทคนิคและวิธีคิดในการเลือกทำเลมากกว่านี้

ผมจะเปิดสอนหลักสูตร เปิดร้านอาหารอย่างไรไม่ให้เจ๊ง (Restaurant Feasibility Study)

ในวันที่ 24-25 มิถุนายนนี้ เวลา 9.00-17.00 น.

รายละเอียดเพิ่มเติม http://bit.ly/2JMnpVd

สมัครเลย! คลิก http://bit.ly/2MpMeIH

 

เรื่องแนะนำ

9 Checklist

9 Checklist ธุรกิจ ควรทำ ถ้าไม่อยากเจ๊ง!

ทำธุรกิจต้องหมั่นตรวจสอบระบบการทำงานอยู่เสมอ เพื่อเช็คว่าธุรกิจของคุณมีปัญหาอะไร อย่างนั้นมาดูกันดีกว่าว่า Checklist ธุรกิจ ที่เจ้าของธุรกิจควรทำมีอะไรบ้าง

6 เคล็ดลับ การเปิดร้านอาหาร ให้ “รอด” และ “รวย”

บางคนคิดว่า การเปิดร้านอาหาร เป็นเรื่องง่ายมีเงินก็สามารถเปิดร้านได้แล้ว แต่จะเปิดให้อยู่รอดได้นั้นยากมาก แล้วเคล็ดลับที่จะทำให้ร้านอาหารอยู่รอด คืออะไร? ” การเปิดร้านอาหาร นั้นง่าย แต่ให้อยู่รอดนั้นยาก” คำกล่าวที่ใครหลายๆคนพูดไว้ ธุรกิจร้านอาหารเป็นธุรกิจสำหรับคนที่พอมีเงินลงทุน มักจะเลือกลงทุน เพราะคิดว่าเป็นธุรกิจที่ไม่ยุ่งยาก อย่างไรก็ตามกลับพบว่า ร้านอาหารที่เปิดขึ้นมากมายในแต่ละปีนั้น ปิดตัวลงไปหลายร้าน สาเหตุอาจมาจาก รายได้ไม่เป็นไปตามที่คิด เงินทุนสำรองไม่พอ ค่าใช้จ่ายสูง ในที่สุดก็ต้องปิดกิจการลง สำหรับมือใหม่ที่อยากมีอาชีพด้วยการเปิดร้านอาหาร วันนี้เรามีเคล็ดลับการเปิดร้านอาหาร ให้รอด และ รวย  มาฝากคนที่อยากทำร้านอาหารค่ะ   1.ทำเลที่ตั้ง คนที่อยากจะเปิดร้านอาหาร ไม่ว่าใครต่อใครก็อยากอยู่ในบริเวณแหล่งชุมชนคนเยอะๆ ถ้าจะให้ดีควรลงพื้นที่สำรวจและสังเกตว่ามีกลุ่มลูกค้ามากน้อยแค่ไหน ดูว่ากลุ่มคนแถวนั้นเป็นลูกค้ากลุ่มใด เช่น พนักงานบริษัท กลุ่มคนทำงานโรงงาน กลุ่มนักเรียน นักศึกษา หรือพ่อบ้านแม่บ้าน เพราะกลุ่มคนจะสัมพันธ์กับชนิดสินค้าและราคาที่เราจะขาย เช่น เราคงไม่เปิดร้านอาหาร Fine Dining ในย่านสถานศึกษาเพื่อขายนักเรียน แต่ควรขายของที่กินง่ายๆ อย่างไก่ป๊อบทอด เฟรนช์ไฟลส์ทอด ในราคาไม่แพง นอกจากนั้นต้องรู้ว่าเวลาเข้างาน พักเที่ยง เลิกงาน  เพื่อให้เรารู้ว่าเวลาไหนคนเยอะคนน้อย เตรียมของขายได้ถูกช่วงเวลา […]

Hai di lao

หมัดเด็ด Hai di lao หม้อไฟสัญชาติจีน สู่การเป็นร้านอาหารระดับโลก

ถ้าพูดถึงร้านอาหารประเภท hot pot หม้อไฟ ที่กำลังมาแรงในขณะนี้ จนคนต้องยอมต่อแถวรอคิวหลายชั่วโมงคงหนีไม่พ้น ร้านหม้อไฟสัญชาติจีนที่ชื่อว่า Hai di lao (ไห่-ตี้-เหลา) ร้านหม้อไฟที่โด่งดังในประเทศจีน รวมถึงอีกหลายประเทศ และเพิ่งมาเปิดสาขาในประเทศไทยได้ไม่นาน จนเกิดความสงสัยว่า ร้านนี้มีดีอะไร และทำไมลูกค้าถึงยอมที่จะรอคิวเพื่อให้ได้ทาน   ” Hai di lao “ จากความสงสัยก็ได้หาข้อมูลเพิ่มเติมของร้าน Hai di lao ก็พบว่าธุรกิจนี้ไม่ธรรมดาเลยค่ะ เพราะแบรนด์นี้มีต้นกำเนิดจากมณฑลเสฉวน ประเทศจีน และก่อตั้งโดย Zhang Yong (จาง หย่ง) ซึ่งความน่าสนใจอยู่ที่การเริ่มต้นจากเชน Hotpot ในประเทศจีน แต่สามารถก้าวกระโดดขึ้นมาเป็นเชนร้านอาหารระดับโลก ซึ่งปัจจุบันขยายไปแล้ว 400 กว่าสาขาทั่วโลก ซึ่งประเทศไทยก็เป็นหนึ่งในนั้น และมียอดขายในปี 2018 กว่า 17,000 ล้านหยวน ซึ่งถ้าเทียบกับร้านอาหารประเภทที่คล้ายกันในบ้านเราอย่าง MK Restaurant ที่คิดว่าใหญ่แล้ว มีทั้งร้านสุกี้และร้านอาหารญี่ปุ่น กว่า 600 สาขา […]

เทคนิค วางผังครัว ให้ได้อาหารมากขึ้น ลดต้นทุนได้มหาศาล!

ทำครัวร้านอาหารใหญ่ ๆ เสียค่าใช้จ่ายสูง เหลือพื้นที่ขายนิดเดียว ทำกี่ปีถึงจะคืนทุน  แล้วถ้าลูกค้าเยอะแต่ทำครัวไว้เล็ก ทำอาหารออกไม่ทัน ขายกันทั้งวันรายได้นิดเดียว แถมลูกค้าหนีเพราะช้าอีก เพราะครัวไม่ใช่แค่พื้นที่ทำอาหาร แต่เป็นปัจจัยสำคัญของการทำร้านอาหารว่าจะทำรายได้ให้คุณได้แค่ไหน การวางระบบร้านอาหารโดยคำนึงถึงครัว จึงเป็นเรื่องที่ต้องคิดให้ดีก่อน แล้วครัวที่ดีต้องมีการ วางผังครัว อย่างไร?   ครัวที่ดีสัมพันธ์กับตุ้นทุนอย่างไร ต้นทุนแรงงาน ขนาดครัวที่เหมาะสมจะช่วยให้สามารถกำหนดกำลังคนในการทำงานได้ ช่วยลดต้นทุนแรงงานที่ไม่จำเป็น มีการปฏิบัติงานที่ได้ประสิทธิภาพ ป้องกันอุบัติเหตุที่เกิดจากอุปกรณ์และการใช้งาน ต้นทุนวัตถุดิบ ผังครัวที่ดีต้องคำนึงถึงพื้นที่สำหรับการจัดการวัตถุดิบไม่ว่าจะเป็นการจัดเก็บ พื้นที่เตรียม การปรุง พื้นที่ทำความสะอาด ที่ง่ายต่อการใช้งาน การลดโอกาสของเสีย ช่วยให้เกิดต้นทุนวัตถุดิบที่เหมาะสม ร้านจึงสามารถมีรายได้สุทธิที่มากขึ้น ต้นทุนเวลา การวางผังครัวที่ไม่เหมาะสม ทำให้เกิดปัญหาพื้นที่ในการใช้งานทำให้ออกอาหารช้า ขายได้น้อยขึ้น โดยเฉพาะช่วงเวลาพีคไทม์ที่ร้านต้องสามารถรันให้เร็วมากกว่าปกติ ผังครัวที่ไม่ได้คิดเผื่อการจัดเก็บวัตถุดิบ อาจทำให้เกิดต้นทุนแฝง เช่น ต้นทุนเวลาในการไปซื้อของที่ขาด เสียหาย ครัวควรมีขนาดเท่าไหร่จึงจะเหมาะสม             ควรกำหนดให้สัดส่วนของครัวสอดคล้องกับพื้นที่ขาย โดยมีพื้นที่เหมาะสมกับการปรุงและจัดเก็บวัตถุดิบ พื้นที่ครัวควรมีขนาด 20-30 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ทั้งหมด  เนื่องจากครัวถือเป็นพื้นที่ใหญ่ในการออกแบบร้านอาหาร ซึ่งส่งผลกับค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ครัวใหญ่ค่าใช้จ่ายก็สูงตามไปด้วย การกำหนดพื้นที่ครัวที่เหมาะสมจึงต้องสอดคล้องกับความจำเป็นในการใช้งานที่แท้จริง ซึ่งจะช่วยให้ค่าใช้จ่ายในการเปิดร้านอาหารต่ำลง คืนทุนได้เร็วขึ้น   […]

Follow Me

Contact

เว็บไซต์ : amarinacademy.com
บริษัท อมรินทร์พริ้นติ้งแอนด์พับลิชชิ่ง จำกัด (มหาชน)
Tel : 02-422-9999 ต่อ 4662 หรือ 4865, 092-254-0742
Email : amarin.academy@gmail.com

สนใจลงโฆษณากับเว็บไซต์ Amarin Academy
Tel. 087-032-9750 ปิยาสวัสดิ์ วิบูลย์ปิ่น (แอม)
E-mail : ampiya23@gmail.com
Tel. 091-739-0941 ดรรชนี จันทร์ฉาย (เปิ้ล)
E-mail : nongdad1@gmail.com , dadchanee_ch@amarin.co.th

© COPYRIGHT 2019 AMARIN PRINTING AND PUBLISHING PUBLIC COMPANY LIMITED.