เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่ - Amarin Academy

เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่

ย่านออฟฟิศ สำนักงาน (Office area)

ทำเลย่านออฟฟิศ สำนักงานเป็นทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าชัดเจนคือ พนักงานออฟฟิศ แต่อาจมีกำลังซื้อแตกต่างกันในแต่ละทำเล ยิ่งเป็นทำเลที่อยู่ใจกลางเมืองอย่าง สาทร สีลม อโศก ฐานรายได้เฉลี่ยของกลุ่มลูกค้าก็อาจจะมากขึ้น ค่าเช่าก็อาจจะสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ราคาขายของร้านอาหารจะสูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานที่อยู่ถัดออกมา เช่น ย่านพหลโยธิน ทาว์อินทาวน์ หรือแจ้งวัฒนะ ทำให้ร้านอาหารที่อยู่ในทำเลออฟฟิศ สำนักงานในเมืองส่วนใหญ่ จึงเป็นร้านที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก แต่มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อคน (Check Average) ที่สูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานนอกเมือง

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจจะขายแบบ Grab and go ได้ ถ้าทำเลตรงนั้นเป็นทำเลที่อยู่ในหรือใกล้อาคารสำนักงาน  หรืออาจจะอยู่ระหว่างสถานีรถไฟฟ้ากับอาคารสำนักงาน เพราะพนักงานออฟฟิศโดยมากมักจะซื้อก่อนขึ้นไปทำงานตอนเช้า

ช่วงกลางวันจะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. โดยอาหารอาจจะต้องเป็นประเภทที่ใช้เวลาปรุงไม่นาน เพื่อที่ทางลูกค้าจะได้รีบทานและรีบกลับไปทำงาน ในอีกมุมหนึ่งก็จะทำให้ร้านอาหารสามารถทำรอบ ได้มากขึ้นด้วย

ช่วงเย็น ช่วงเวลาหลังเลิกงานคือ 17.30 – 20.00 น. ซึ่งทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละทำเลด้วย ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นทำเลที่อยู่ในอาคารสำนักงานในเมือง เช่น สาทร สีลม ช่วงเย็นพนักงานหลายคนจะรีบออกจากออฟฟิศเพราะกลัวรถติด ทำให้บางครั้งร้านอาหารที่อยู่ในอาคารสำนักงานยอดขายตอนเย็นจะน้อยกว่ายอดขายตอนกลางวัน

เสาร์-อาทิตย์ – ถ้าทำเลออฟฟิศ สำนักงานตรงนั้นไม่มีที่พักอาศัย ยอดขายช่วงเสาร์อาทิตย์ของคุณอาจขายได้น้อยกว่าวันธรรมดาเป็นเท่าตัวได้เลย ทำให้หลายๆ ร้านเลือกปิดร้านในวันหยุด ยิ่งถ้าร้านนั้นอยู่ในอาคารสำนักงานด้วยแล้ว คงเป็นเรื่องยากมากที่จะมีจำนวนลูกค้าเข้ามาในร้านได้ใกล้เคียงวันธรรมดา

 

ย่านสถานที่ราชการและสถานศึกษา (Government and Institutional area)

ทำเลสถานที่ราชการและสถานศึกษาจะเป็นทำเลที่กลุ่มลูกค้าอาจมีกำลังซื้อไม่สูงมากนัก แต่มีจำนวนที่มาก ร้านอาหารที่อยู่ในย่านนี้ไม่ควรตั้งอยู่ไกลจากวิถีที่จะเดินได้ เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเดินทางด้วยรถประจำทางสาธารณะมากกว่ารถยนต์ส่วนตัว ซึ่งวิสัยการเดินของคนไทยนั้นโดยปกติไม่ควรเกิน 200 – 300 เมตรโดยประมาณเนื่องจากสภาพอากาศที่เป็นเมืองร้อน

แต่มีสิ่งหนึ่งที่ทำให้ทำเลสถานที่ราชการต่างจากสถานศึกษาก็คือ สถานศึกษาจะมีช่วงปิดเทอมไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย ซึ่งอยู่ประมาณ 3 – 4 เดือนต่อปี ซึ่งทำให้กระทบต่อการดำเนินธุรกิจโดยตรง ฉะนั้นถ้ามีความต้องการที่จะทำร้านอาหารในทำเลสถานศึกษา ก็อย่าลืมคำนึงถึงกลุ่มลูกค้ารองที่จะทำให้เราอยู่ได้ในช่วงปิดเทอม หรืออาจมีการต่อรองเรื่องสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าล่วงหน้าถึงข้อจำกัดนี้

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจขายเป็นอาหารที่พกขึ้นไปกินได้ง่ายๆ เช่น ข้าวเหนียวหมูปิ้ง ซาลาเปา ลูกชิ้น และมีราคาไม่สูงมากนัก

ช่วงกลางวันคล้ายๆ ย่านออฟฟิศสำนักงานที่จะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. แต่ราคาเฉลี่ยต่อหัว (Average check) อาจจะไม่สูงมากนัก คือ 40 – 150 บาท โดยประมาณ

ช่วงเย็นจะขายอีกทีในช่วงที่งานเลิกคือ 16.30 น. เป็นต้นไป แต่โดยปกติลูกค้าอาจจะไม่มาก เพราะเป็นเวลาที่คนยังไม่กินข้าวเย็นกัน ซึ่งถ้าทำเลที่ตั้งนั้นไม่ได้อยู่ใกล้แหล่งชุมชนด้วยแล้ว อาจทำให้ช่วงเย็นขายได้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น

เสาร์-อาทิตย์ – อาจขายได้น้อยถ้าไม่ได้อยู๋ใกล้ย่านที่พักอาศัยหรือไม่มีกลุ่มลูกค้ารอง

 

ย่านที่พักอาศัย (Residential area)

ทำเลที่พักอาศัยก็เหมือนทำเลออฟฟิศสำนักงานที่มีกำลังซื้อต่างกันในแต่ละทำเล ทำเลที่พักอาศัยที่อยู่ในเมืองเช่น รัชดา ลาดพร้าว ทองหล่อ เลียบด่วน-รามอินทรา ก็จะมีกำลังซื้อต่อหัวมากกว่า ทำเลที่พักอาศัยนอกเมืองเช่น รังสิต ตลิ่งชัน ลาดกระบัง ทำให้ร้านอาหารที่ตั้งอยู่ทำเลเหล่านี้จะมีลักษณะแตกต่างกัน ถ้าคุณคิดจะเปิดร้านอาหารปิ้งย่างหัวละ 250 บาทก็คงเลือกเปิดที่รังสิต ลาดกระบัง มากกว่า ทองหล่อ ลาดพร้าว ที่มีค่าเช่าแพงกว่าแน่นอน เช่นเดียวกัน ถ้าคุณอยากเปิดร้านอาหารตะวันตกที่มีราคาต่อหัว 500 – 800 บาทก็คงไม่คิดจะเปิดที่รังสิตแน่นอน

วันธรรมดา

ถ้าทำเลที่พักอาศัยในเมือง อาจขายช่วงกลางวันได้บ้าง เพราะมีกลุ่มลูกค้าคนทำงานบริเวณนั้น แต่จะขายได้ดีในช่วงเย็น ตั้งแต่เวลา 18.00 – 21.00 น.

ถ้าเป็นทำเลที่พักอาศัยนอกเมือง เช่น ราชพฤกษ์ บางบัวทอง อาจขายได้เฉพาะช่วงเย็นตั้งแต่เวลา 18.30 – 21.00 น. เพราะช่วงกลางวันกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้เข้าไปทำงานในเมืองกันหมด

เสาร์-อาทิตย์

ทำเลที่พักอาศัยถ้าเป็นวันหยุดจะขายได้ทั้งวัน เพราะเป็นกลุ่มครอบครัวที่ออกมาหาอะไรกินร่วมกันในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์

 

ห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ (Shopping mall and Community mall)

ทำเลในห้างสรรพสินค้าเองก็มีทั้งนอกเมืองและในเมือง ซึ่งกลุ่มลูกค้าก็จะหลากหลายแตกต่างกัน กำลังซื้อในแต่ละทำเลก็จะแตกต่างกันออกไป ถ้าเราสังเกตให้ดีจะเห็นว่าร้านค้าที่เช่าอยู่ในห้างในเมืองและนอกเมืองจะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง และไม่ใช่ทุกห้างที่จะมีลูกค้าตลอดทั้งวัน ยิ่งเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ด้วยแล้ว บางแห่งอาจแทบไม่มีลูกค้าเลย ก่อนจะตัดสินใจเช่าพื้นที่ในห้างใด อย่าลืมดูช่วงเวลาที่ขายได้ รวมไปถึงวันธรรมดาและวันหยุดด้วย

วิธีในการคิดค่าเช่าจะมีอยู่สองแบบคือ แบบค่าเช่าตายตัว (Fixed rent) ที่จะคิดราคาต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือแบบสัดส่วนของยอดขาย (Percentage rent ) หรือที่เรียกกันว่า GP ซึ่งจะคิดค่าเช่าตามสัดส่วนยอดขายซึ่งอยู่ที่ประมาณ 17 – 30% ของยอดขาย

ห้างสรรพสินค้าใจกลางเมืองฯ (Core CBD)

โดยส่วนมากจะขายได้ทั้งวันและทุกวัน โดยเฉพาะวันหยุด เช่น ห้างในย่าน ลาดพร้าว สยาม ราชดำริ อโศก ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,800 – 3,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยประมาณ

ห้างสรรพสินค้าในย่านใจกลางเมืองรอบนอก (Inner city)

โดยส่วนมากจะขายได้เรื่อยๆ ในวันธรรมดาช่วงกลางวัน แต่จะไปเยอะในช่วงเย็น และช่วงวันหยุด เช่น พระรามเก้า เอกมัย ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,500 – 2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ห้างสรรพสินค้านอกเมือง (Suburban area)

ห้างที่อยู่ในทำเลนี้ส่วนมากจะขายได้เฉพาะช่วงเย็น และจะไปเยอะในวันหยุด เช่น ศาลายา ราชพฤกษ์ รามอินทรา บางใหญ่ ลาดกระบัง ซึ่งโดยทั่วไปราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,000 – 2,000 บาท

 

เหล่านี้เป็นเพียงเทคนิคเล็กๆน้อยๆ ในการวิเคราะห์ทำเลร้านอาหาร

หากใครอยากรู้เทคนิคและวิธีคิดในการเลือกทำเลมากกว่านี้

ผมจะเปิดสอนหลักสูตร เปิดร้านอาหารอย่างไรไม่ให้เจ๊ง (Restaurant Feasibility Study)

ในวันที่ 24-25 มิถุนายนนี้ เวลา 9.00-17.00 น.

รายละเอียดเพิ่มเติม http://bit.ly/2JMnpVd

สมัครเลย! คลิก http://bit.ly/2MpMeIH

 

เรื่องแนะนำ

เลือกทำเลร้านอาหาร

9 ปัจจัยในการ เลือกทำเลร้านอาหาร

นอกจากคุณภาพอาหาร รสชาติ และการบริการ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ร้านอาหารประสบความสำเร็จแล้ว สิ่งสำคัญอีกประการก็คือการ เลือกทำเลร้านอาหาร

พร้อมเปิดร้านอาหาร

แบบทดสอบคุณ พร้อมเปิดร้านอาหาร หรือยัง ?

บางคนอาจยังไม่รู้ว่าตัวเองพร้อมสำหรับการเปิดร้านมากน้อยแค่ไหน วันนี้เราจึงมีแบบทดสอบง่ายๆ ให้คุณลองประเมินตัวเองดูว่าคุณ พร้อมเปิดร้านอาหาร หรือยัง

Operation Setup วางระบบร้านอาหารไม่ยากอย่างที่คิด

รู้ว่ากำลังทำร้านอาหารประเภทไหน             ร้านอาหารแต่ละประเภท มีลักษณะที่ต่างกัน การวางระบบก็มีความแตกต่างกันด้วย ก่อนที่จะเริ่มต้นวางระบบร้านอาหารจึงต้องรู้ว่าร้านอาหารของเรามีรูปแบบการบริการแบบไหน ยกตัวอย่าง ร้านอาหารฟาสต์ฟู้ดไม่เน้นการบริการ แต่เน้นที่ความรวดเร็ว ร้านอาหารภัตตาคารเน้นการบริการที่มีมาตรฐานแบบ Table Service ประเภทของร้านอาหารจะสัมพันธ์กับการวางโครงสร้างต้นทุน โครงสร้างทีมงานร้านอาหาร และระบบงานครัว อย่างไรก็ดี ร้านอาหารลักษณะเดียวกันก็ไม่จำเป็นต้องมีระบบร้านที่เหมือนกันเสมอไป ขึ้นอยู่กับว่า เป้าหมายและจุดขายที่แตกต่างกันของแต่ละร้านด้วย คลิกอ่าน เทคนิควางระบบร้านอาหาร 5 ประเภท Click link การวางโครงสร้างงาน             ลำดับต่อมา คือการวางโครงสร้างงานร้านอาหาร ซึ่งจะเป็นการวางรูปแบบการทำงานของทีมงานร้านอาหาร ที่สามารถแบ่งง่าย ๆ เป็น 3 ส่วน คือทีมงานบริหาร มีหน้าที่ในการกำหนดนโยบายทิศทาง ซึ่งประกอบไปด้วย เป็นเจ้าของ หุ้นส่วน ลูกจ้างบริหารระดับสูง  ทีมงานเบื้องหน้า ได้แก่ทีมที่ให้บริการหน้าร้าน ตั้งแต่ ฝ่ายต้อนรับ ผู้จัดการร้าน พนักงานเสิร์ฟ ทีมงานเบื้องหลัง ได้แก่ ทีมงานการผลิต ทีมครัว และทีมสนับสนุนดูแลระบบ เป็นต้น การวางโครงสร้างงานเป็นการกำหนดกำลังคน ขอบเขตในการทำงาน […]

วิธีรับมือลูกค้า ที่มีปัญหา รับมืออย่างไรให้เจ๋ง พลิกวิกฤตเป็นโอกาสได้

เชื่อไหมว่า….เจ้าของร้านอาหารหลายร้านไม่รู้ว่าจะมี วิธีรับมือลูกค้า ที่มีปัญหาอย่างไร ? หรือบางรายก็คิดว่าการรับมือลูกค้าเป็นเรื่องของศิลปะและประสบการณ์ ถ้าเกิดก็ปรับไปตามหน้างานก็พอ ซึ่งร้านอาหารจำนวนไม่น้อย ไม่มีการกำหนดขั้นตอนการรับมือลูกค้า และไม่เคยฝึกพนักงานให้รับมือ สุดท้าย…มีร้านอาหารที่ต้องเจ๊ง เพราะรับมือกับลูกค้าไม่เป็น Customer Complain Handling เป็นเรื่องสำคัญที่ต้องถูกกำหนดไว้ในมาตรฐานการบริการ SOP  เพื่อให้ทีมงานสามารถนำไปปฏิบัติได้ สามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาสได้ หรืออย่างน้อยก็ต้องส่งผลเสียกับร้านน้อยที่สุด  มาดูกันว่ามีแนวทางอะไรบ้าง ที่ควรรู้ก่อนนำไปกำหนดรูปแบบของร้านคุณเอง Customer Complain Handling วิธีรับมือลูกค้า ที่ควรรู้! กำหนดความร้ายแรงให้กับกรณี วิธีรับมือลูกค้า เมื่อเกิดปัญหาโดยทั่วไปนั้น มีลำดับขั้นตอนที่ไม่แตกต่างกันนัก ไม่ว่าจะเป็นการขอโทษก่อนเป็นลำดับแรก จากนั้นสอบถามเรื่องที่เกิดขึ้น  และการแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าโดยทันที แต่สิ่งที่ทำให้การรับมือกับปัญหาต่าง ๆ มีประสิทธิภาพมากขึ้นได้กว่านั้น คือ การกำหนดระดับความรุนแรงของปัญหาต่างๆ ที่อาจจะเกิดหน้าร้านเข้าไปด้วย เพราะจะช่วยให้ทีมงานร้านอาหารสามารถจัดการกับปัญหาตรงหน้าได้อย่างเหมาะสม เพราะในแต่ละช่วงเวลาร้านอาจจะยุ่ง มีลูกค้ารายอื่น ๆ ที่ต้องบริการ รวมถึงระดับความไม่พอใจของลูกค้านั้นกระทบกับบรรยากาศของร้าน หรือการบริการกับลูกค้าอื่น ๆ ต่างกัน การกำหนดระดับความรุนแรงจากมากไปน้อย เป็นเหมือนเครื่องมือในการสื่อสารกับทีมงานในส่วนต่าง ๆ ของร้านว่ากำลังใช้แผนการใดในการรับมือ เช่น ต้องเร่งรีบแค่ไหน ต้องการตัวช่วยระดับผู้จัดการหรือไม่ […]

Follow Me

Contact

เว็บไซต์ : amarinacademy.com
บริษัท เอเอ็มอี อิมเมจิเนทีฟ จำกัด
ในเครือ บริษัท อมรินทร์ คอร์เปอเรชั่นส์ จำกัด (มหาชน)
Tel : 02-422-9999 ต่อ 4662 หรือ 4669, 092-254-0742
Email : amarin.academy@gmail.com

ติดต่อแจ้งปัญหาหรือร้องเรียน
02-422-9999 ต่อ 4180
(จันทร์ – ศุกร์ เวลา 09.00 – 18.00 น)
bdcx@amarin.co.th

สนใจลงโฆษณากับเว็บไซต์ Amarin Academy
Tel. 081-664-0666, 091-729-8060
E-mail : sineenart_ya@amarin.co.th

© COPYRIGHT 2024 AME IMAGINATIVE COMPANY LIMITED.