เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่ - Amarin Academy

เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่

ย่านออฟฟิศ สำนักงาน (Office area)

ทำเลย่านออฟฟิศ สำนักงานเป็นทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าชัดเจนคือ พนักงานออฟฟิศ แต่อาจมีกำลังซื้อแตกต่างกันในแต่ละทำเล ยิ่งเป็นทำเลที่อยู่ใจกลางเมืองอย่าง สาทร สีลม อโศก ฐานรายได้เฉลี่ยของกลุ่มลูกค้าก็อาจจะมากขึ้น ค่าเช่าก็อาจจะสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ราคาขายของร้านอาหารจะสูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานที่อยู่ถัดออกมา เช่น ย่านพหลโยธิน ทาว์อินทาวน์ หรือแจ้งวัฒนะ ทำให้ร้านอาหารที่อยู่ในทำเลออฟฟิศ สำนักงานในเมืองส่วนใหญ่ จึงเป็นร้านที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก แต่มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อคน (Check Average) ที่สูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานนอกเมือง

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจจะขายแบบ Grab and go ได้ ถ้าทำเลตรงนั้นเป็นทำเลที่อยู่ในหรือใกล้อาคารสำนักงาน  หรืออาจจะอยู่ระหว่างสถานีรถไฟฟ้ากับอาคารสำนักงาน เพราะพนักงานออฟฟิศโดยมากมักจะซื้อก่อนขึ้นไปทำงานตอนเช้า

ช่วงกลางวันจะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. โดยอาหารอาจจะต้องเป็นประเภทที่ใช้เวลาปรุงไม่นาน เพื่อที่ทางลูกค้าจะได้รีบทานและรีบกลับไปทำงาน ในอีกมุมหนึ่งก็จะทำให้ร้านอาหารสามารถทำรอบ ได้มากขึ้นด้วย

ช่วงเย็น ช่วงเวลาหลังเลิกงานคือ 17.30 – 20.00 น. ซึ่งทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละทำเลด้วย ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นทำเลที่อยู่ในอาคารสำนักงานในเมือง เช่น สาทร สีลม ช่วงเย็นพนักงานหลายคนจะรีบออกจากออฟฟิศเพราะกลัวรถติด ทำให้บางครั้งร้านอาหารที่อยู่ในอาคารสำนักงานยอดขายตอนเย็นจะน้อยกว่ายอดขายตอนกลางวัน

เสาร์-อาทิตย์ – ถ้าทำเลออฟฟิศ สำนักงานตรงนั้นไม่มีที่พักอาศัย ยอดขายช่วงเสาร์อาทิตย์ของคุณอาจขายได้น้อยกว่าวันธรรมดาเป็นเท่าตัวได้เลย ทำให้หลายๆ ร้านเลือกปิดร้านในวันหยุด ยิ่งถ้าร้านนั้นอยู่ในอาคารสำนักงานด้วยแล้ว คงเป็นเรื่องยากมากที่จะมีจำนวนลูกค้าเข้ามาในร้านได้ใกล้เคียงวันธรรมดา

 

ย่านสถานที่ราชการและสถานศึกษา (Government and Institutional area)

ทำเลสถานที่ราชการและสถานศึกษาจะเป็นทำเลที่กลุ่มลูกค้าอาจมีกำลังซื้อไม่สูงมากนัก แต่มีจำนวนที่มาก ร้านอาหารที่อยู่ในย่านนี้ไม่ควรตั้งอยู่ไกลจากวิถีที่จะเดินได้ เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเดินทางด้วยรถประจำทางสาธารณะมากกว่ารถยนต์ส่วนตัว ซึ่งวิสัยการเดินของคนไทยนั้นโดยปกติไม่ควรเกิน 200 – 300 เมตรโดยประมาณเนื่องจากสภาพอากาศที่เป็นเมืองร้อน

แต่มีสิ่งหนึ่งที่ทำให้ทำเลสถานที่ราชการต่างจากสถานศึกษาก็คือ สถานศึกษาจะมีช่วงปิดเทอมไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย ซึ่งอยู่ประมาณ 3 – 4 เดือนต่อปี ซึ่งทำให้กระทบต่อการดำเนินธุรกิจโดยตรง ฉะนั้นถ้ามีความต้องการที่จะทำร้านอาหารในทำเลสถานศึกษา ก็อย่าลืมคำนึงถึงกลุ่มลูกค้ารองที่จะทำให้เราอยู่ได้ในช่วงปิดเทอม หรืออาจมีการต่อรองเรื่องสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าล่วงหน้าถึงข้อจำกัดนี้

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจขายเป็นอาหารที่พกขึ้นไปกินได้ง่ายๆ เช่น ข้าวเหนียวหมูปิ้ง ซาลาเปา ลูกชิ้น และมีราคาไม่สูงมากนัก

ช่วงกลางวันคล้ายๆ ย่านออฟฟิศสำนักงานที่จะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. แต่ราคาเฉลี่ยต่อหัว (Average check) อาจจะไม่สูงมากนัก คือ 40 – 150 บาท โดยประมาณ

ช่วงเย็นจะขายอีกทีในช่วงที่งานเลิกคือ 16.30 น. เป็นต้นไป แต่โดยปกติลูกค้าอาจจะไม่มาก เพราะเป็นเวลาที่คนยังไม่กินข้าวเย็นกัน ซึ่งถ้าทำเลที่ตั้งนั้นไม่ได้อยู่ใกล้แหล่งชุมชนด้วยแล้ว อาจทำให้ช่วงเย็นขายได้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น

เสาร์-อาทิตย์ – อาจขายได้น้อยถ้าไม่ได้อยู๋ใกล้ย่านที่พักอาศัยหรือไม่มีกลุ่มลูกค้ารอง

 

ย่านที่พักอาศัย (Residential area)

ทำเลที่พักอาศัยก็เหมือนทำเลออฟฟิศสำนักงานที่มีกำลังซื้อต่างกันในแต่ละทำเล ทำเลที่พักอาศัยที่อยู่ในเมืองเช่น รัชดา ลาดพร้าว ทองหล่อ เลียบด่วน-รามอินทรา ก็จะมีกำลังซื้อต่อหัวมากกว่า ทำเลที่พักอาศัยนอกเมืองเช่น รังสิต ตลิ่งชัน ลาดกระบัง ทำให้ร้านอาหารที่ตั้งอยู่ทำเลเหล่านี้จะมีลักษณะแตกต่างกัน ถ้าคุณคิดจะเปิดร้านอาหารปิ้งย่างหัวละ 250 บาทก็คงเลือกเปิดที่รังสิต ลาดกระบัง มากกว่า ทองหล่อ ลาดพร้าว ที่มีค่าเช่าแพงกว่าแน่นอน เช่นเดียวกัน ถ้าคุณอยากเปิดร้านอาหารตะวันตกที่มีราคาต่อหัว 500 – 800 บาทก็คงไม่คิดจะเปิดที่รังสิตแน่นอน

วันธรรมดา

ถ้าทำเลที่พักอาศัยในเมือง อาจขายช่วงกลางวันได้บ้าง เพราะมีกลุ่มลูกค้าคนทำงานบริเวณนั้น แต่จะขายได้ดีในช่วงเย็น ตั้งแต่เวลา 18.00 – 21.00 น.

ถ้าเป็นทำเลที่พักอาศัยนอกเมือง เช่น ราชพฤกษ์ บางบัวทอง อาจขายได้เฉพาะช่วงเย็นตั้งแต่เวลา 18.30 – 21.00 น. เพราะช่วงกลางวันกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้เข้าไปทำงานในเมืองกันหมด

เสาร์-อาทิตย์

ทำเลที่พักอาศัยถ้าเป็นวันหยุดจะขายได้ทั้งวัน เพราะเป็นกลุ่มครอบครัวที่ออกมาหาอะไรกินร่วมกันในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์

 

ห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ (Shopping mall and Community mall)

ทำเลในห้างสรรพสินค้าเองก็มีทั้งนอกเมืองและในเมือง ซึ่งกลุ่มลูกค้าก็จะหลากหลายแตกต่างกัน กำลังซื้อในแต่ละทำเลก็จะแตกต่างกันออกไป ถ้าเราสังเกตให้ดีจะเห็นว่าร้านค้าที่เช่าอยู่ในห้างในเมืองและนอกเมืองจะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง และไม่ใช่ทุกห้างที่จะมีลูกค้าตลอดทั้งวัน ยิ่งเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ด้วยแล้ว บางแห่งอาจแทบไม่มีลูกค้าเลย ก่อนจะตัดสินใจเช่าพื้นที่ในห้างใด อย่าลืมดูช่วงเวลาที่ขายได้ รวมไปถึงวันธรรมดาและวันหยุดด้วย

วิธีในการคิดค่าเช่าจะมีอยู่สองแบบคือ แบบค่าเช่าตายตัว (Fixed rent) ที่จะคิดราคาต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือแบบสัดส่วนของยอดขาย (Percentage rent ) หรือที่เรียกกันว่า GP ซึ่งจะคิดค่าเช่าตามสัดส่วนยอดขายซึ่งอยู่ที่ประมาณ 17 – 30% ของยอดขาย

ห้างสรรพสินค้าใจกลางเมืองฯ (Core CBD)

โดยส่วนมากจะขายได้ทั้งวันและทุกวัน โดยเฉพาะวันหยุด เช่น ห้างในย่าน ลาดพร้าว สยาม ราชดำริ อโศก ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,800 – 3,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยประมาณ

ห้างสรรพสินค้าในย่านใจกลางเมืองรอบนอก (Inner city)

โดยส่วนมากจะขายได้เรื่อยๆ ในวันธรรมดาช่วงกลางวัน แต่จะไปเยอะในช่วงเย็น และช่วงวันหยุด เช่น พระรามเก้า เอกมัย ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,500 – 2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ห้างสรรพสินค้านอกเมือง (Suburban area)

ห้างที่อยู่ในทำเลนี้ส่วนมากจะขายได้เฉพาะช่วงเย็น และจะไปเยอะในวันหยุด เช่น ศาลายา ราชพฤกษ์ รามอินทรา บางใหญ่ ลาดกระบัง ซึ่งโดยทั่วไปราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,000 – 2,000 บาท

 

เหล่านี้เป็นเพียงเทคนิคเล็กๆน้อยๆ ในการวิเคราะห์ทำเลร้านอาหาร

หากใครอยากรู้เทคนิคและวิธีคิดในการเลือกทำเลมากกว่านี้

ผมจะเปิดสอนหลักสูตร เปิดร้านอาหารอย่างไรไม่ให้เจ๊ง (Restaurant Feasibility Study)

ในวันที่ 24-25 มิถุนายนนี้ เวลา 9.00-17.00 น.

รายละเอียดเพิ่มเติม http://bit.ly/2JMnpVd

สมัครเลย! คลิก http://bit.ly/2MpMeIH

 

เรื่องแนะนำ

หุ้นกับเพื่อนเปิดร้านอาหารดี….แต่ต้องคุยเรื่องนี้กันก่อน

คนที่มีความฝันเหมือนกัน ตกลงจับมือร่วมกันทำธุรกิจร้านอาหาร แต่เมื่อลงขันร่วมกันแล้ว กลับขัดแย้งกันในทุกเรื่อง ก็ไม่สามารถทำร้านอาหารให้ประสบความสำเร็จได้   เมื่อต้องลงเรือลำเดียวกัน เป้าหมายในการทำร้านอาหาร และทัศนคติในการทำธุรกิจเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทำความรู้จักหุ้นส่วนให้มากพอ นอกจากนี้การเลือกหุ้นส่วนที่มีความถนัดที่แตกต่างกันจะช่วยส่งเสริมในส่วนที่อีกฝ่ายหนึ่งขาด และควรมอบสิทธิ์ขาดในการตัดสินใจในเรื่องที่แต่ละคนถนัดดูแล ก็เป็นอีกแนวทางในการสรุปข้อขัดแย้งที่เกิดจากการคิดเห็นที่ไม่ตรงกันได้   ลงทุนกับลงแรง การลงทุนทำร้านอาหารกับเพื่อนมักเป็นลักษณะลงทั้งทุนและแรงด้วยกัน เมื่อมีฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดต้องทำมากกว่า หรือได้รับค่าตอบแทนน้อยกว่า จะนำไปสู่ข้อขัดแย้งได้มากที่สุด เพราะฉะนั้นต้องแบ่งเรื่องงานและเรื่องเงินให้ลงตัว ถ้าลงแรงด้วยควรกำหนดค่าตอบแทนเงินเดือนให้อยู่ในค่าใช้จ่าย ในขณะเดียวกันควรมีระบบตรวจสอบที่โปร่งใส และสัดส่วนต้องเป็นไปตามเงินลงทุนตามหุ้นที่กำหนดไว้ตั้งแต่แรก   ไม่มีสัญญาใจ ในโลกของการทำธุรกิจ อย่าทำสัญญาปากเปล่าแม้ว่าจะเป็นเพื่อนสนิทหรือคนรัก ถึงจะเป็นแค่ร้านอาหาร หรือร้านกาแฟเล็ก ๆ ที่เริ่มต้นลงทุนไม่กี่บาทก็ตาม การเขียนข้อสัญญาร่วมกันมีผลทางด้านกฎหมาย ซึ่งจะต้องกำหนดบทบาทหน้าที่รับผิดชอบ เงินลงทุน จำนวนหุ้น  การคิดเงินปันผลและระยะเวลาในการคืนผลกำไร ยังเป็นหลักฐานการจ่ายเงิน ที่ยืนยันการร่วมลงทุนระหว่างคุณและหุ้นส่วน ซึ่งหากสุดท้ายเกิดปัญหาจนไปต่อไม่ได้ ข้อกำหนดที่ทำร่วมกันยังเป็นประโยชน์กับทุกฝ่ายในการหาข้อสรุปข้อขัดแย้งร่วมกันด้วย   อย่าอะไรก็ได้….แผนธุรกิจต้องชัดเจน ช่วงเริ่มต้นอะไรก็ดี เพราะไม่มีใครมองเห็นถึงปัญหา และมักจะตกม้าตายด้วยความคิดที่ว่าคนกันเองไม่โกงแน่นอน แผนธุรกิจจะช่วยให้การทำกิจการร้านอาหารเป็นไปอย่างมีทิศทาง ทั้งงบประมาณในการลงทุน การทำการตลาด การพัฒนาสินค้าและบริการ เป้าหมายธุรกิจ รวมถึงระยะเวลาในการลงทุนเพิ่ม ควรเลือกที่จะทะเลาะกันตั้งแต่มันอยู่ในกระดาษ ก่อนที่จะเริ่มปฏิบัติงานจริงที่เป็นการตกลงแล้วของทุกฝ่ายเท่านั้น    อย่ามองข้าม…เรื่องเล็กที่กลายเป็นเรื่องใหญ่ ไม่ใช่เพียงแค่ผลประโยชน์ที่ทำให้หุ้นส่วนร้านขัดแย้งกันเสมอไป […]

โกปี๊เฮี้ยะไถ่กี่ พลิกโฉมกาแฟห้องแถว สู่ร้านกาแฟทันสมัยแต่แฝงกลิ่นไอความคลาสสิก

โกปี๊เฮี้ยะไถ่กี่ มีวิธีการปรับตัวเพื่ออยู่รอดท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรงอย่างไร และมีเคล็ดลับการรักษาแบรนด์อย่างไร ไม่ให้ถูกกลืนหายไปกับกระแสสังคม

จดทะเบียนร้านอาหาร

จดทะเบียนร้านอาหาร ต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง

ผู้ประกอบการร้านอาหารที่กำลังจะเปิดร้านอาหาร ห้ามมองข้ามเรื่อง จดทะเบียนร้านอาหาร แต่หลายคนอาจไม่ทราบว่า ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง วันนี้เราหาคำตอบมาให้แล้ว

น้ำแข็ง

“น้ำแข็ง” วัตถุดิบเล็กๆ ที่ร้านอาหารหลายร้านมักมองข้าม

        เครื่องดื่มอร่อยๆ ก็ต้องคู่กับ น้ำแข็ง เย็นๆ ชื่นใจ แต่ใครจะไปคิดว่าน้ำแข็งแต่ละรูปทรงก็ส่งผลต่อรสชาติของเครื่องดื่มได้อย่างไม่น่าเชื่อ น้ำแข็งทุกก้อนมีคุณสมบัติที่แตกต่างกัน อย่าปล่อยให้รายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ นี้ทำให้ร้านอาหารของคุณต้องมีเครื่องดื่มที่ไม่ได้คุณภาพ!         แต่ก่อนอื่นต้องบอกก่อนเลยว่า น้ำแข็ง เป็นน้ำที่นำมาผ่านกรรมวิธีทำให้เยือกแข็ง ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ชนิด ตามกรรมวิธีการผลิตดังนี้  น้ำแข็งชนิดซอง เป็นน้ำแข็งที่ผลิตโดยวิธีการแช่แข็งในบ่อน้ำเกลือ มี 2 ชนิด คือ –  น้ำแข็งที่รับประทานได้ จะต้องใช้น้ำที่ผ่านขั้นตอนการปรับคุณภาพ แล้วนำไปผลิตเป็นน้ำแข็งก้อนใหญ่ จะมีขั้นตอนการเป่าลมเพื่อให้น้ำแข็งทั้งก้อนใส –  น้ำแข็งที่รับประทานไม่ได้ นิยมใช้ในทางการประมงเพื่อแช่อาหารทะเล แต่กรรมวิธีจะไม่มีขั้นตอนการเป่าลม ทำให้ก้อนน้ำแข็งมีสีขาวขุ่น  น้ำแข็งชนิดก้อนเล็ก เป็นน้ำแข็งที่ทำด้วยเครื่องจักรอัตโนมัติ มีลักษณะเป็นก้อน, หลอด หรือเกล็ด โดยทั่วไปมักจะเรียกว่า น้ำแข็งหลอด ซึ่งจะนำน้ำที่ผ่านขั้นตอนการปรับคุณภาพแล้ว เข้าเครื่องทำน้ำแข็งอัตโนมัติ น้ำแข็ง ประเภทไหน เหมาะกับเครื่องดื่มอะไรบ้าง?         […]

Follow Me

Contact

เว็บไซต์ : amarinacademy.com
บริษัท อมรินทร์พริ้นติ้งแอนด์พับลิชชิ่ง จำกัด (มหาชน)
Tel : 02-422-9999 ต่อ 4662 หรือ 4669, 092-254-0742
Email : amarin.academy@gmail.com

สนใจลงโฆษณากับเว็บไซต์ Amarin Academy
Tel. 081-664-0666, 091-729-8060
E-mail : sineenart_ya@amarin.co.th

© COPYRIGHT 2023 AMARIN PRINTING AND PUBLISHING PUBLIC COMPANY LIMITED.