เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่ - Amarin Academy

เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่

ย่านออฟฟิศ สำนักงาน (Office area)

ทำเลย่านออฟฟิศ สำนักงานเป็นทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าชัดเจนคือ พนักงานออฟฟิศ แต่อาจมีกำลังซื้อแตกต่างกันในแต่ละทำเล ยิ่งเป็นทำเลที่อยู่ใจกลางเมืองอย่าง สาทร สีลม อโศก ฐานรายได้เฉลี่ยของกลุ่มลูกค้าก็อาจจะมากขึ้น ค่าเช่าก็อาจจะสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ราคาขายของร้านอาหารจะสูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานที่อยู่ถัดออกมา เช่น ย่านพหลโยธิน ทาว์อินทาวน์ หรือแจ้งวัฒนะ ทำให้ร้านอาหารที่อยู่ในทำเลออฟฟิศ สำนักงานในเมืองส่วนใหญ่ จึงเป็นร้านที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก แต่มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อคน (Check Average) ที่สูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานนอกเมือง

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจจะขายแบบ Grab and go ได้ ถ้าทำเลตรงนั้นเป็นทำเลที่อยู่ในหรือใกล้อาคารสำนักงาน  หรืออาจจะอยู่ระหว่างสถานีรถไฟฟ้ากับอาคารสำนักงาน เพราะพนักงานออฟฟิศโดยมากมักจะซื้อก่อนขึ้นไปทำงานตอนเช้า

ช่วงกลางวันจะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. โดยอาหารอาจจะต้องเป็นประเภทที่ใช้เวลาปรุงไม่นาน เพื่อที่ทางลูกค้าจะได้รีบทานและรีบกลับไปทำงาน ในอีกมุมหนึ่งก็จะทำให้ร้านอาหารสามารถทำรอบ ได้มากขึ้นด้วย

ช่วงเย็น ช่วงเวลาหลังเลิกงานคือ 17.30 – 20.00 น. ซึ่งทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละทำเลด้วย ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นทำเลที่อยู่ในอาคารสำนักงานในเมือง เช่น สาทร สีลม ช่วงเย็นพนักงานหลายคนจะรีบออกจากออฟฟิศเพราะกลัวรถติด ทำให้บางครั้งร้านอาหารที่อยู่ในอาคารสำนักงานยอดขายตอนเย็นจะน้อยกว่ายอดขายตอนกลางวัน

เสาร์-อาทิตย์ – ถ้าทำเลออฟฟิศ สำนักงานตรงนั้นไม่มีที่พักอาศัย ยอดขายช่วงเสาร์อาทิตย์ของคุณอาจขายได้น้อยกว่าวันธรรมดาเป็นเท่าตัวได้เลย ทำให้หลายๆ ร้านเลือกปิดร้านในวันหยุด ยิ่งถ้าร้านนั้นอยู่ในอาคารสำนักงานด้วยแล้ว คงเป็นเรื่องยากมากที่จะมีจำนวนลูกค้าเข้ามาในร้านได้ใกล้เคียงวันธรรมดา

 

ย่านสถานที่ราชการและสถานศึกษา (Government and Institutional area)

ทำเลสถานที่ราชการและสถานศึกษาจะเป็นทำเลที่กลุ่มลูกค้าอาจมีกำลังซื้อไม่สูงมากนัก แต่มีจำนวนที่มาก ร้านอาหารที่อยู่ในย่านนี้ไม่ควรตั้งอยู่ไกลจากวิถีที่จะเดินได้ เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเดินทางด้วยรถประจำทางสาธารณะมากกว่ารถยนต์ส่วนตัว ซึ่งวิสัยการเดินของคนไทยนั้นโดยปกติไม่ควรเกิน 200 – 300 เมตรโดยประมาณเนื่องจากสภาพอากาศที่เป็นเมืองร้อน

แต่มีสิ่งหนึ่งที่ทำให้ทำเลสถานที่ราชการต่างจากสถานศึกษาก็คือ สถานศึกษาจะมีช่วงปิดเทอมไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย ซึ่งอยู่ประมาณ 3 – 4 เดือนต่อปี ซึ่งทำให้กระทบต่อการดำเนินธุรกิจโดยตรง ฉะนั้นถ้ามีความต้องการที่จะทำร้านอาหารในทำเลสถานศึกษา ก็อย่าลืมคำนึงถึงกลุ่มลูกค้ารองที่จะทำให้เราอยู่ได้ในช่วงปิดเทอม หรืออาจมีการต่อรองเรื่องสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าล่วงหน้าถึงข้อจำกัดนี้

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจขายเป็นอาหารที่พกขึ้นไปกินได้ง่ายๆ เช่น ข้าวเหนียวหมูปิ้ง ซาลาเปา ลูกชิ้น และมีราคาไม่สูงมากนัก

ช่วงกลางวันคล้ายๆ ย่านออฟฟิศสำนักงานที่จะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. แต่ราคาเฉลี่ยต่อหัว (Average check) อาจจะไม่สูงมากนัก คือ 40 – 150 บาท โดยประมาณ

ช่วงเย็นจะขายอีกทีในช่วงที่งานเลิกคือ 16.30 น. เป็นต้นไป แต่โดยปกติลูกค้าอาจจะไม่มาก เพราะเป็นเวลาที่คนยังไม่กินข้าวเย็นกัน ซึ่งถ้าทำเลที่ตั้งนั้นไม่ได้อยู่ใกล้แหล่งชุมชนด้วยแล้ว อาจทำให้ช่วงเย็นขายได้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น

เสาร์-อาทิตย์ – อาจขายได้น้อยถ้าไม่ได้อยู๋ใกล้ย่านที่พักอาศัยหรือไม่มีกลุ่มลูกค้ารอง

 

ย่านที่พักอาศัย (Residential area)

ทำเลที่พักอาศัยก็เหมือนทำเลออฟฟิศสำนักงานที่มีกำลังซื้อต่างกันในแต่ละทำเล ทำเลที่พักอาศัยที่อยู่ในเมืองเช่น รัชดา ลาดพร้าว ทองหล่อ เลียบด่วน-รามอินทรา ก็จะมีกำลังซื้อต่อหัวมากกว่า ทำเลที่พักอาศัยนอกเมืองเช่น รังสิต ตลิ่งชัน ลาดกระบัง ทำให้ร้านอาหารที่ตั้งอยู่ทำเลเหล่านี้จะมีลักษณะแตกต่างกัน ถ้าคุณคิดจะเปิดร้านอาหารปิ้งย่างหัวละ 250 บาทก็คงเลือกเปิดที่รังสิต ลาดกระบัง มากกว่า ทองหล่อ ลาดพร้าว ที่มีค่าเช่าแพงกว่าแน่นอน เช่นเดียวกัน ถ้าคุณอยากเปิดร้านอาหารตะวันตกที่มีราคาต่อหัว 500 – 800 บาทก็คงไม่คิดจะเปิดที่รังสิตแน่นอน

วันธรรมดา

ถ้าทำเลที่พักอาศัยในเมือง อาจขายช่วงกลางวันได้บ้าง เพราะมีกลุ่มลูกค้าคนทำงานบริเวณนั้น แต่จะขายได้ดีในช่วงเย็น ตั้งแต่เวลา 18.00 – 21.00 น.

ถ้าเป็นทำเลที่พักอาศัยนอกเมือง เช่น ราชพฤกษ์ บางบัวทอง อาจขายได้เฉพาะช่วงเย็นตั้งแต่เวลา 18.30 – 21.00 น. เพราะช่วงกลางวันกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้เข้าไปทำงานในเมืองกันหมด

เสาร์-อาทิตย์

ทำเลที่พักอาศัยถ้าเป็นวันหยุดจะขายได้ทั้งวัน เพราะเป็นกลุ่มครอบครัวที่ออกมาหาอะไรกินร่วมกันในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์

 

ห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ (Shopping mall and Community mall)

ทำเลในห้างสรรพสินค้าเองก็มีทั้งนอกเมืองและในเมือง ซึ่งกลุ่มลูกค้าก็จะหลากหลายแตกต่างกัน กำลังซื้อในแต่ละทำเลก็จะแตกต่างกันออกไป ถ้าเราสังเกตให้ดีจะเห็นว่าร้านค้าที่เช่าอยู่ในห้างในเมืองและนอกเมืองจะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง และไม่ใช่ทุกห้างที่จะมีลูกค้าตลอดทั้งวัน ยิ่งเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ด้วยแล้ว บางแห่งอาจแทบไม่มีลูกค้าเลย ก่อนจะตัดสินใจเช่าพื้นที่ในห้างใด อย่าลืมดูช่วงเวลาที่ขายได้ รวมไปถึงวันธรรมดาและวันหยุดด้วย

วิธีในการคิดค่าเช่าจะมีอยู่สองแบบคือ แบบค่าเช่าตายตัว (Fixed rent) ที่จะคิดราคาต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือแบบสัดส่วนของยอดขาย (Percentage rent ) หรือที่เรียกกันว่า GP ซึ่งจะคิดค่าเช่าตามสัดส่วนยอดขายซึ่งอยู่ที่ประมาณ 17 – 30% ของยอดขาย

ห้างสรรพสินค้าใจกลางเมืองฯ (Core CBD)

โดยส่วนมากจะขายได้ทั้งวันและทุกวัน โดยเฉพาะวันหยุด เช่น ห้างในย่าน ลาดพร้าว สยาม ราชดำริ อโศก ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,800 – 3,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยประมาณ

ห้างสรรพสินค้าในย่านใจกลางเมืองรอบนอก (Inner city)

โดยส่วนมากจะขายได้เรื่อยๆ ในวันธรรมดาช่วงกลางวัน แต่จะไปเยอะในช่วงเย็น และช่วงวันหยุด เช่น พระรามเก้า เอกมัย ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,500 – 2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ห้างสรรพสินค้านอกเมือง (Suburban area)

ห้างที่อยู่ในทำเลนี้ส่วนมากจะขายได้เฉพาะช่วงเย็น และจะไปเยอะในวันหยุด เช่น ศาลายา ราชพฤกษ์ รามอินทรา บางใหญ่ ลาดกระบัง ซึ่งโดยทั่วไปราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,000 – 2,000 บาท

 

เหล่านี้เป็นเพียงเทคนิคเล็กๆน้อยๆ ในการวิเคราะห์ทำเลร้านอาหาร

หากใครอยากรู้เทคนิคและวิธีคิดในการเลือกทำเลมากกว่านี้

ผมจะเปิดสอนหลักสูตร เปิดร้านอาหารอย่างไรไม่ให้เจ๊ง (Restaurant Feasibility Study)

ในวันที่ 24-25 มิถุนายนนี้ เวลา 9.00-17.00 น.

รายละเอียดเพิ่มเติม http://bit.ly/2JMnpVd

สมัครเลย! คลิก http://bit.ly/2MpMeIH

 

เรื่องแนะนำ

5 เคล็ดลับสร้างเซอร์วิสมาย ให้ลูกค้ารักร้านของคุณ

  ร้านอาหารอร่อยอาจทำให้ลูกค้าหลายคนอยากลองมาชิม แต่ถ้าร้านอาหารนั้นบริการดีด้วย จะทำให้ลูกค้าอยากมาซ้ำ ๆ และบอกต่อคนรอบตัวเขา การบริการที่ดี จึงเป็นสิ่งสำคัญอันดับต้น ๆ ที่เจ้าของร้านอาหารต้องสร้างให้พนักงานมีใจในการบริการ (Service Mind ) ให้ได้ เพราะมันสามารถชี้ชะตาได้เลยว่า ร้านอาหารของคุณจะรุ่งหรือจะร่วง แต่จะทำอย่างไรนั้นบทความนี้มีคำตอบให้กับคุณ 1.สร้างความรู้สึกเป็นส่วนหนึ่ง และมีเป้าหมาย ความรู้สึกทำตามหน้าที่ปกติ กับความรู้สึกทำอย่างมีเป้าหมายนั้น ให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ยกตัวอย่างร้าน Starbuck  ทราบดีว่า พนักงานนั้น คือ Touch point สำคัญของแบรนด์  พวกเขาถูกวางให้เป็นพาร์ทเนอร์ไม่ใช่ลูกจ้าง มีการอบรมให้มีความเข้าใจในสินค้า และบริการของร้านอย่างถ่องแท้ ที่สำคัญคือสื่อสารเป้าหมายให้เห็น และสร้างความรู้สึกว่าพวกเขาเป็นหนึ่งในเป้าหมายนั้นด้วย เคล็ดลับ ก็คือ แทนที่คุณจะมุ่งให้พนักงานสร้างความพึงพอใจลูกค้าเพียงอย่างเดียว แต่การบริหารคนให้เกิดความพอใจตั้งแต่แรก จะถูกส่งต่อถึงลูกค้าของคุณเอง ทั้งยังเป็นการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และมีมูลค่าผ่านพวกเขาอีกด้วย   2.สร้างระบบการบริการที่ดี บางครั้งลูกค้าไม่ได้คอมเพลนที่ตัวพนักงาน แต่คอมเพลนระบบในการบริการที่ไม่ได้ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์การทำงานบริการให้ดี  ข้อกำหนดบางอย่างอาจสร้างปัญหาหน้างานด้วยซ้ำ เจ้าของร้านอาหารควรให้ความสำคัญตั้งแต่การออกแบบการบริการของร้านที่เหมาะสม และกำหนดให้สามารถยืดหยุ่น ปรับเปลี่ยนได้ตามสถานการณ์ และสถานะของร้านอาหารในขณะนั้น เคล็ดลับ ก็คือ  พนักงานเป็นตัวแปรสำคัญในการรับมือกับสถานการณ์ เพราะจะต้องเป็นคนสื่อสารให้ลูกค้าเข้าใจ […]

บริการเดลิเวอรี่

ร้านอาหาร กับ บริการเดลิเวอรี่ วางสมดุลไม่ดี ร้านขาดทุนได้

บริการเดลิเวอรี่ ก็เป็นส่วนสำคัญที่คนทำร้านอาหารควรมี เพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุคนี้ แต่สงสัยหรือไม่ว่า บางร้านยอดเดลิเวอรี่ดี แต่ขาดทุน และบางรายเสียลูกค้าประจำไป เป็นเพราะสาเหตุอะไร     ร้านอาหาร กับ บริการเดลิเวอรี่ วางสมดุลไม่ดี ร้านขาดทุนได้   การทำธุรกิจร้านอาหารในปัจจุบันนี้ จะเห็นได้ว่ามีการแข่งขันกันสูงขึ้นเพื่อดึงดูดลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นโปรโมชั่นต่างๆ การทำการตลาดในหลายช่องทาง รวมถึง บริการเดลิเวอรี่ ที่กำลังเป็นที่นิยมอย่างสูงในกลุ่มของลูกค้าที่ต้องการความสะดวกสบาย ซึ่งมีมากขึ้นเรื่อยๆ แน่นอนว่าร้านอาหารก็ควรมีบริการนี้เพื่อให้ตอบโจทย์พฤติกรรมของผู้บริโภคด้วย แต่ถ้าเจ้าของร้านวางสมดุลระหว่างหน้าร้าน และบริการเดลิเวอรี่ไม่ดี ก็อาจจะทำให้ร้านคุณขาดทุน และสูญเสียลูกค้าได้เช่นกัน แล้วเจ้าของร้านอาหารควรทำอย่างไร มาฟังมุมมองจาก คุณธามม์ ประวัติตรี Managing Director, Wow Thai Food B.V. Amsterdam Netherland ที่จะมาให้ความคิดเห็นกับเรื่องนี้กันค่ะ   ปัญหาการแข่งขันในตลาด เดลิเวอรี่ จากประสบการณ์การทำร้านอาหาร ทั้งในประเทศไทย และร้านอาหารในต่างประเทศ คุณธามม์ ได้ให้ความเห็นที่น่าสนใจอย่างหนึ่งว่า ที่ผ่านมาเกือบตลอดทั้งปี จะเห็นได้ว่าการให้บริการแบบเดลิเวอรี่ กำลังมาแรงมากในการทำธุรกิจอาหารในประเทศไทย ร้านอาหารให้ความสนใจในบริการนี้ เพราะตอบโจทย์พฤติกรรมของลูกค้าในปัจจุบัน […]

ศูนย์การค้า

รวมเรื่องเข้าใจผิด! เกี่ยวกับการเปิดร้านในศูนย์การค้า

เชื่อเลยว่า มีเจ้าของร้านอาหารหลายคน หรือแม้แต่คนที่ยังไม่มีร้านอาหารก็ตาม ต้องเคยมีความคิดว่า การจะนำร้านอาหารของตัวเองเข้าไปเปิดอยู่ในศูนย์การค้าใหญ่ๆได้นั้น ทำอย่างไรถึงจะเข้าได้ คงเป็นเรื่องที่ยุ่งยากมาก และดูไกลตัวจนเกินไป ซึ่งทีมงาน Amarin Academy ได้มีโอกาสพูดคุยกับ คุณประภา จิตวิวัฒน์พร Leasing Manager Business Development Group ศูนย์การค้า Seacon Square ได้เผยว่าความจริงแล้ว การนำร้านเข้ามาเปิดในศูนย์การค้านั้น ไม่ใช่เรื่องยากจนเกินไปอย่างที่หลายคนกังวล และเข้าใจผิดกันไปก่อน แล้วสิ่งที่เจ้าของร้านมักเข้าใจผิด ในการคิดจะนำร้านอาหารเข้าศูนย์การค้า มีอะไรบ้าง มาดูกันครับ   รวมเรื่องเข้าใจผิด! เกี่ยวกับการเปิดร้านในศูนย์การค้า 1. ต้องเป็นร้านใหญ่ แบรนด์ดังเท่านั้น! สาเหตุที่เจ้าของร้านหลายราย มักเข้าใจผิดเป็นอันดับต้นๆ ในการมาเปิดร้านในศูนย์การค้า ก็คือเรื่องแบรนด์ บางรายคิดว่า ศูนย์การค้ามักรับแต่แบรนด์ดังเท่านั้น เราเป็นเพียงร้านเล็กๆ คงไม่สามารถนำร้านเข้าไปอยู่ได้ ซึ่งความจริงแล้ว ศูนย์การค้ารับพิจารณาทั้งแบรนด์ใหญ่ และแบรนด์ใหม่ๆ อยู่เสมอ แต่ที่สำคัญมากๆ เป็นประเด็นหลักเลย ก็คือ ร้านของคุณจะต้องอร่อยจริง คุณภาพดีจริง เพราะฉะนั้น ทำให้อาหารร้านของคุณอร่อยก่อน […]

Follow Me

Contact

เว็บไซต์ : amarinacademy.com
บริษัท อมรินทร์พริ้นติ้งแอนด์พับลิชชิ่ง จำกัด (มหาชน)
Tel : 02-422-9999 ต่อ 4662 หรือ 4865, 092-254-0742
Email : amarin.academy@gmail.com

สนใจลงโฆษณากับเว็บไซต์ Amarin Academy
Tel. 087-685-7066
E-mail : waraporn_tu@amarin.co.th

© COPYRIGHT 2022 AMARIN PRINTING AND PUBLISHING PUBLIC COMPANY LIMITED.