เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่ - Amarin Academy

เรียนรู้นิสัยของทำเล ก่อนตัดสินใจเช่าพื้นที่

ย่านออฟฟิศ สำนักงาน (Office area)

ทำเลย่านออฟฟิศ สำนักงานเป็นทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าชัดเจนคือ พนักงานออฟฟิศ แต่อาจมีกำลังซื้อแตกต่างกันในแต่ละทำเล ยิ่งเป็นทำเลที่อยู่ใจกลางเมืองอย่าง สาทร สีลม อโศก ฐานรายได้เฉลี่ยของกลุ่มลูกค้าก็อาจจะมากขึ้น ค่าเช่าก็อาจจะสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ราคาขายของร้านอาหารจะสูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานที่อยู่ถัดออกมา เช่น ย่านพหลโยธิน ทาว์อินทาวน์ หรือแจ้งวัฒนะ ทำให้ร้านอาหารที่อยู่ในทำเลออฟฟิศ สำนักงานในเมืองส่วนใหญ่ จึงเป็นร้านที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก แต่มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อคน (Check Average) ที่สูงกว่าย่านออฟฟิศสำนักงานนอกเมือง

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจจะขายแบบ Grab and go ได้ ถ้าทำเลตรงนั้นเป็นทำเลที่อยู่ในหรือใกล้อาคารสำนักงาน  หรืออาจจะอยู่ระหว่างสถานีรถไฟฟ้ากับอาคารสำนักงาน เพราะพนักงานออฟฟิศโดยมากมักจะซื้อก่อนขึ้นไปทำงานตอนเช้า

ช่วงกลางวันจะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. โดยอาหารอาจจะต้องเป็นประเภทที่ใช้เวลาปรุงไม่นาน เพื่อที่ทางลูกค้าจะได้รีบทานและรีบกลับไปทำงาน ในอีกมุมหนึ่งก็จะทำให้ร้านอาหารสามารถทำรอบ ได้มากขึ้นด้วย

ช่วงเย็น ช่วงเวลาหลังเลิกงานคือ 17.30 – 20.00 น. ซึ่งทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละทำเลด้วย ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นทำเลที่อยู่ในอาคารสำนักงานในเมือง เช่น สาทร สีลม ช่วงเย็นพนักงานหลายคนจะรีบออกจากออฟฟิศเพราะกลัวรถติด ทำให้บางครั้งร้านอาหารที่อยู่ในอาคารสำนักงานยอดขายตอนเย็นจะน้อยกว่ายอดขายตอนกลางวัน

เสาร์-อาทิตย์ – ถ้าทำเลออฟฟิศ สำนักงานตรงนั้นไม่มีที่พักอาศัย ยอดขายช่วงเสาร์อาทิตย์ของคุณอาจขายได้น้อยกว่าวันธรรมดาเป็นเท่าตัวได้เลย ทำให้หลายๆ ร้านเลือกปิดร้านในวันหยุด ยิ่งถ้าร้านนั้นอยู่ในอาคารสำนักงานด้วยแล้ว คงเป็นเรื่องยากมากที่จะมีจำนวนลูกค้าเข้ามาในร้านได้ใกล้เคียงวันธรรมดา

 

ย่านสถานที่ราชการและสถานศึกษา (Government and Institutional area)

ทำเลสถานที่ราชการและสถานศึกษาจะเป็นทำเลที่กลุ่มลูกค้าอาจมีกำลังซื้อไม่สูงมากนัก แต่มีจำนวนที่มาก ร้านอาหารที่อยู่ในย่านนี้ไม่ควรตั้งอยู่ไกลจากวิถีที่จะเดินได้ เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเดินทางด้วยรถประจำทางสาธารณะมากกว่ารถยนต์ส่วนตัว ซึ่งวิสัยการเดินของคนไทยนั้นโดยปกติไม่ควรเกิน 200 – 300 เมตรโดยประมาณเนื่องจากสภาพอากาศที่เป็นเมืองร้อน

แต่มีสิ่งหนึ่งที่ทำให้ทำเลสถานที่ราชการต่างจากสถานศึกษาก็คือ สถานศึกษาจะมีช่วงปิดเทอมไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย ซึ่งอยู่ประมาณ 3 – 4 เดือนต่อปี ซึ่งทำให้กระทบต่อการดำเนินธุรกิจโดยตรง ฉะนั้นถ้ามีความต้องการที่จะทำร้านอาหารในทำเลสถานศึกษา ก็อย่าลืมคำนึงถึงกลุ่มลูกค้ารองที่จะทำให้เราอยู่ได้ในช่วงปิดเทอม หรืออาจมีการต่อรองเรื่องสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าล่วงหน้าถึงข้อจำกัดนี้

วันธรรมดา

ช่วงเช้าอาจขายเป็นอาหารที่พกขึ้นไปกินได้ง่ายๆ เช่น ข้าวเหนียวหมูปิ้ง ซาลาเปา ลูกชิ้น และมีราคาไม่สูงมากนัก

ช่วงกลางวันคล้ายๆ ย่านออฟฟิศสำนักงานที่จะขายดีช่วง 11.30 – 13.30 น. แต่ราคาเฉลี่ยต่อหัว (Average check) อาจจะไม่สูงมากนัก คือ 40 – 150 บาท โดยประมาณ

ช่วงเย็นจะขายอีกทีในช่วงที่งานเลิกคือ 16.30 น. เป็นต้นไป แต่โดยปกติลูกค้าอาจจะไม่มาก เพราะเป็นเวลาที่คนยังไม่กินข้าวเย็นกัน ซึ่งถ้าทำเลที่ตั้งนั้นไม่ได้อยู่ใกล้แหล่งชุมชนด้วยแล้ว อาจทำให้ช่วงเย็นขายได้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น

เสาร์-อาทิตย์ – อาจขายได้น้อยถ้าไม่ได้อยู๋ใกล้ย่านที่พักอาศัยหรือไม่มีกลุ่มลูกค้ารอง

 

ย่านที่พักอาศัย (Residential area)

ทำเลที่พักอาศัยก็เหมือนทำเลออฟฟิศสำนักงานที่มีกำลังซื้อต่างกันในแต่ละทำเล ทำเลที่พักอาศัยที่อยู่ในเมืองเช่น รัชดา ลาดพร้าว ทองหล่อ เลียบด่วน-รามอินทรา ก็จะมีกำลังซื้อต่อหัวมากกว่า ทำเลที่พักอาศัยนอกเมืองเช่น รังสิต ตลิ่งชัน ลาดกระบัง ทำให้ร้านอาหารที่ตั้งอยู่ทำเลเหล่านี้จะมีลักษณะแตกต่างกัน ถ้าคุณคิดจะเปิดร้านอาหารปิ้งย่างหัวละ 250 บาทก็คงเลือกเปิดที่รังสิต ลาดกระบัง มากกว่า ทองหล่อ ลาดพร้าว ที่มีค่าเช่าแพงกว่าแน่นอน เช่นเดียวกัน ถ้าคุณอยากเปิดร้านอาหารตะวันตกที่มีราคาต่อหัว 500 – 800 บาทก็คงไม่คิดจะเปิดที่รังสิตแน่นอน

วันธรรมดา

ถ้าทำเลที่พักอาศัยในเมือง อาจขายช่วงกลางวันได้บ้าง เพราะมีกลุ่มลูกค้าคนทำงานบริเวณนั้น แต่จะขายได้ดีในช่วงเย็น ตั้งแต่เวลา 18.00 – 21.00 น.

ถ้าเป็นทำเลที่พักอาศัยนอกเมือง เช่น ราชพฤกษ์ บางบัวทอง อาจขายได้เฉพาะช่วงเย็นตั้งแต่เวลา 18.30 – 21.00 น. เพราะช่วงกลางวันกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้เข้าไปทำงานในเมืองกันหมด

เสาร์-อาทิตย์

ทำเลที่พักอาศัยถ้าเป็นวันหยุดจะขายได้ทั้งวัน เพราะเป็นกลุ่มครอบครัวที่ออกมาหาอะไรกินร่วมกันในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์

 

ห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ (Shopping mall and Community mall)

ทำเลในห้างสรรพสินค้าเองก็มีทั้งนอกเมืองและในเมือง ซึ่งกลุ่มลูกค้าก็จะหลากหลายแตกต่างกัน กำลังซื้อในแต่ละทำเลก็จะแตกต่างกันออกไป ถ้าเราสังเกตให้ดีจะเห็นว่าร้านค้าที่เช่าอยู่ในห้างในเมืองและนอกเมืองจะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง และไม่ใช่ทุกห้างที่จะมีลูกค้าตลอดทั้งวัน ยิ่งเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ด้วยแล้ว บางแห่งอาจแทบไม่มีลูกค้าเลย ก่อนจะตัดสินใจเช่าพื้นที่ในห้างใด อย่าลืมดูช่วงเวลาที่ขายได้ รวมไปถึงวันธรรมดาและวันหยุดด้วย

วิธีในการคิดค่าเช่าจะมีอยู่สองแบบคือ แบบค่าเช่าตายตัว (Fixed rent) ที่จะคิดราคาต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือแบบสัดส่วนของยอดขาย (Percentage rent ) หรือที่เรียกกันว่า GP ซึ่งจะคิดค่าเช่าตามสัดส่วนยอดขายซึ่งอยู่ที่ประมาณ 17 – 30% ของยอดขาย

ห้างสรรพสินค้าใจกลางเมืองฯ (Core CBD)

โดยส่วนมากจะขายได้ทั้งวันและทุกวัน โดยเฉพาะวันหยุด เช่น ห้างในย่าน ลาดพร้าว สยาม ราชดำริ อโศก ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,800 – 3,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยประมาณ

ห้างสรรพสินค้าในย่านใจกลางเมืองรอบนอก (Inner city)

โดยส่วนมากจะขายได้เรื่อยๆ ในวันธรรมดาช่วงกลางวัน แต่จะไปเยอะในช่วงเย็น และช่วงวันหยุด เช่น พระรามเก้า เอกมัย ทำให้ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,500 – 2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ห้างสรรพสินค้านอกเมือง (Suburban area)

ห้างที่อยู่ในทำเลนี้ส่วนมากจะขายได้เฉพาะช่วงเย็น และจะไปเยอะในวันหยุด เช่น ศาลายา ราชพฤกษ์ รามอินทรา บางใหญ่ ลาดกระบัง ซึ่งโดยทั่วไปราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,000 – 2,000 บาท

 

เหล่านี้เป็นเพียงเทคนิคเล็กๆน้อยๆ ในการวิเคราะห์ทำเลร้านอาหาร

หากใครอยากรู้เทคนิคและวิธีคิดในการเลือกทำเลมากกว่านี้

ผมจะเปิดสอนหลักสูตร เปิดร้านอาหารอย่างไรไม่ให้เจ๊ง (Restaurant Feasibility Study)

ในวันที่ 24-25 มิถุนายนนี้ เวลา 9.00-17.00 น.

รายละเอียดเพิ่มเติม http://bit.ly/2JMnpVd

สมัครเลย! คลิก http://bit.ly/2MpMeIH

 

เรื่องแนะนำ

แจก Checklist เซตอัพระบบร้านอาหาร จบ ครบ เปิดร้านได้เลย

การทำเช็คลิสต์ก่อนเปิดร้านอาหารเป็นสิ่งสำคัญของการเซตอัพระบบร้านอาหาร ที่จะช่วยให้เจ้าของร้านอาหารรู้ว่ามีสิ่งไหนที่ทำสำเร็จแล้ว เหลืองานส่วนไหนบ้างที่ต้องทำให้เสร็จเรียบร้อยก่อนที่ร้านจะเปิดรับลูกค้าได้จริง   “เจ้าของร้านอาหารเปิดใหม่ควรทำเช็คลิสต์เรื่องอะไรบ้าง”   1.งานออกแบบและตกแต่งภายในร้าน โครงสร้างและการตกแต่งร้าน ควรเป็นสิ่งที่แล้วเสร็จก่อนการเปิดร้าน เพราะการเพิ่มเติมหน้างานเมื่อร้านเปิดไปแล้วทำได้ยาก แต่ก็เป็นปัญหาอันดับต้น ๆ ของเจ้าของร้านอาหาร โดยเฉพาะปัญหาผู้รับเหมา เจ้าของร้านอาหารเปิดใหม่ที่ทำโครงสร้างใหม่ทั้งหมดจึงควรเคร่งครัดให้ดำเนินงานตามแผนงานและเผื่อเวลาไว้สำหรับงานที่ไม่เป็นไปตามกำหนด การจัดทำเช็คลิสต์จะช่วยให้เจ้าของร้านวางแผนสำรองหากเกิดปัญหา   2.งานระบบ             ระบบน้ำ ไฟ แสงสว่าง การติดตั้งอุปกรณ์ครัวเรื่องสำคัญที่อาจส่งผลทำให้ร้านไม่สามารถเปิดได้ หรือถ้าหากเกิดปัญหาหน้างานก็แก้ไขค่อนข้างลำบาก จึงควรทดลองเดินระบบ จัดทำให้แล้วเสร็จเสียแต่เนิ่น ๆ   3.กฏหมาย และการเงิน อย่าลืม กำหนดการจัดทำเอกสารด้านการเงิน การขออนุญาตทางราชการที่เกี่ยวข้องกับร้านอาหาร วางแผนรายรับรายจ่ายล่วงหน้า จัดระบบการเงินหลังร้านให้พร้อมสำหรับการเปิดร้าน   4.การสั่งซื้อวัตถุดิบ             ช่วงเปิดร้านแรก ๆ อาจจะมีปัญหาเรื่องการสั่งซื้อวัตถุดิบ หากไม่เคยเปิดร้านขายอาหารมาก่อน การคำนวณปริมาณและการประสานงานกับซัพพลายเออร์ เพราะฉะนั้นควรมีการพูดคุยกับซัพพลายเออร์ก่อนเปิดร้าน การเซตอัพระบบบริหารวัตถุดิบไว้เป็นอย่างดี ไม่ว่าจะเป็นระบบการจัดซื้อ การรับสินค้า การจัดเก็บวัตถุดิบ การจัดเตรียมวัตถุดิบเพื่อให้พร้อมใช้งาน การมีระบบปฏิบัติงาน SOP จะช่วยให้ร้านจัดการเรื่องวัตถุดิบได้อย่างมีประสิทธิภาพ   5.อุปกรณ์หน้าบ้านและหลังบ้าน             […]

ธุรกิจมีปัญหา

3 สิ่งที่ต้องทำ เมื่อ ธุรกิจมีปัญหา

ทำธุริจคงหลีกเลี่ยงปัญหาไปไม่ได้ และบางครั้งอาจเจอปัญหาหนักจนไม่รู้จะแก้อย่างไร เราจึงมีเทคนิคดีๆ ที่จะช่วยดึงสติยาม ธุรกิจมีปัญหา มาฝาก

ฮั่วเซ่งฮง

ฮั่วเซ่งฮง พลิกธุรกิจสู่ยอดขาย 70 ล้าน!

ฮั่วเซ่งฮง ไม่ได้มีแค่รูปแบบภัตตาคาร แต่ขยายธุรกิจไปมากมายทั้งในห้างสรรพสินค้า การจัดเลี้ยงนอกสถานที่ และในปั๊มน้ำมัน เพราะอะไรถึงเลือกขยายธุรกิจเช่นนี้ ?

5 บริการสุดห่วย ที่ทำให้ลูกค้าไม่อยากมาร้านของคุณ

1.การบริการที่ทำให้รู้สึกเหมือน ‘ไม่มีตัวตน’ หนึ่งในประสบการณ์ที่ลูกค้าร้านอาหารยอมรับว่าทำให้รู้สึกแย่ ก็คือ การที่พนักงานของร้านไม่ให้ความสนใจในการบริการโดยเฉพาะอย่างยิ่งการกล่าวต้อนรับ ลองจินตนาการระหว่างร้าน A : ซึ่งมีพนักงานต้อนรับกล่าวคำทักทาย และจัดการที่นั่งอย่างรวดเร็ว กับร้าน B: ที่ปล่อยให้ลูกค้ายืนรอ ไม่กล่าวคำทักทาย จนคุณต้องเดินเข้าไปหาที่นั่งเอง ร้านไหนที่คุณอยากเดินเข้าไปกินมากกว่ากัน การทักทายนั้นมีความสำคัญมากและเป็นด่านแรกในการสร้างความประทับใจ ซึ่งถ้าหากลูกค้ารู้สึกไม่ดีตั้งแต่เริ่มต้นก็มีแนวโน้มที่จะไม่พอใจในเรื่องอื่น ๆ ด้วย   2.พนักงานดูแลเหมือนเพื่อนสนิท…… จนเกินไป           บริการดุจญาติมิตรนั้นอาจดีสำหรับธุรกิจบางประเภท แต่การบริการสำหรับธุรกิจร้านอาหารนั้นลูกค้าส่วนใหญ่มักต้องการเวลาส่วนตัว การที่พนักงานคุยเล่นกันข้ามหัวลูกค้า หรือใช้คำพูดในการบริการที่แสดงความเป็นกันเองกับลูกค้ามากจนเกินไป นอกจากจะทำให้ลูกค้ารู้สึกตะขิดตะขวงใจ ยังแสดงถึงความไม่เป็นมืออาชีพในการให้บริการอีกด้วย     3.พนักงานไม่แม่นข้อมูลอาหาร และการบริการ           ร้านอาหารอร่อยขายได้ แต่ร้านอาหารอร่อยที่ขายดีอยู่ที่พนักงานให้บริการและให้คำแนะนำเมนูต่าง ๆ ได้อย่างมืออาชีพ ลองจินตนการว่า การที่ลูกค้ามีคำถามแล้วพนักงานเสิร์ฟต้องวิ่งไปถามพ่อครัว ถามผู้จัดการ นอกจากจะทำให้การบริการสะดุดแล้ว ลูกค้าย่อมรู้สึกถึงความไม่พร้อมในการให้บริการ หากพนักงานบริการได้อย่างเป็นลำดับขั้นตอน รู้จังหวะในการเข้าถึงลูกค้า การแนะนำเมนูที่เหมาะสมได้อย่างลื่นไหล สิ่งเหล่านี้จะสร้างความประทับใจให้กับลูกค้าได้อย่างแน่นอน   4.การบริการที่สร้างความลำบากให้แก่ลูกค้า           ในยุคนี้การอำนวยความสะดวกสำคัญไม่แพ้รสชาติอาหาร เพราะเมื่อไหร่ที่ลูกค้ารู้สึกถึงความยุ่งยากในการบริการจากร้านของคุณ เขาจะตัดสินใจไปร้านอื่นทันที ยกตัวอย่างเช่น […]

Follow Me

Contact

เว็บไซต์ : amarinacademy.com
บริษัท อมรินทร์พริ้นติ้งแอนด์พับลิชชิ่ง จำกัด (มหาชน)
Tel : 02-422-9999 ต่อ 4662 หรือ 4865, 092-254-0742
Email : amarin.academy@gmail.com

สนใจลงโฆษณากับเว็บไซต์ Amarin Academy
Tel. 089-208-1511 คุณ อรนิภา พรหมหิตาทร (ปาล์มมี่)
E-mail : suwichak_su@amarin.co.th

© COPYRIGHT 2021 AMARIN PRINTING AND PUBLISHING PUBLIC COMPANY LIMITED.